Старі садиби та нові поміщики. «Садиби Підмосков'я»: мільйонна реставрація чи історична іпотека

Інтерес до заміських резиденцій став помітним з 2009 р. За словами експерта, після кризи садиби стали викуповувати або брати в оренду забезпечені люди, але зовсім не мільярдери: «Мотивація у всіх різна – у когось це інтерес до історії власної родини, у кого тобто уявлення, як це може працювати і приносити прибуток». Але поки що з 70 новостворених у Росії для відвідувачів садиб серйозного прибутку новим власникам жодна не принесла, уточнює Ойнас.

Віддають дешево

У Московському регіоні діє програма пільгової оренди об'єктів культурної спадщини "Рубль за квадратний метр". У столиці програма запрацювала у 2012 р., в області – у 2013-му. У Москві, за даними департаменту культурної спадщини, в оренду передано 19 садиб, ще чотири хочуть знайти орендарів цього року. У Підмосков'ї, як повідомили в обласному мінкульті, нових господарів набули трохи більше 30 об'єктів культурної спадщини.

Переможець аукціону зобов'язаний протягом п'яти років (у Москві) та семи років (у Підмосков'ї) повністю відреставрувати об'єкт. Якщо є стіни, відновити їх. Якщо залишилися руїни – замовити архітектурний проект, який буде автентичний тому, що звели архітектори минулих століть. Як тільки реставрацію буде завершено і прийнято експертами департаменту культурної спадщини Москви / Мінкульту МО, починає діяти пільгова ставка оренди - 1 руб. за 1 кв. м (до цього інвестор сплачує ринкову ставку). Оренда 49 років, включаючи період реставрації. Садиба та земля під нею залишаються у власності держави. Орендар може використовувати будинок на свій розсуд, може здати приміщення в суборенду, якщо тільки це не завдає шкоди будівлі. Наприклад, не можна розміщувати в історичних стінах виробництва, склади чи об'єкти, пов'язані з хімією, на кшталт салонів краси чи басейнів. Жити у садибах можна – зареєструватись не можна. За документами, це нежитловий об'єкт нерухомості, і опитані «Відомостями» експерти не пригадали, щоб його переводили у статус житлового.

Аналогічні програми працюють і в інших регіонах: цього року в Твері планується виставити на торги 17 історичних будівель. За місцевими умовами об'єкт передається в оренду на 20 років, пільгові умови починають діяти одразу. У 2016 р. уряд Республіки Чувашії прийняв постанову про передачу інвесторам об'єктів культурної спадщини, що не використовуються, що знаходяться в незадовільному стані, вже визначено вісім садиб, які планується запропонувати для оренди в першу чергу. У вересні 2016 р. перший подібний аукціон, на якому було визначено орендарів для чотирьох місцевих історичних об'єктів дерев'яної архітектури, пройшов у Томську. Подібні плани озвучували владу Самарської, Кіровської, Астраханської та Нижегородської областей. У Башкирії міністерство земельних і майнових відносин запропонувало передавати об'єкти історичної нерухомості, що перебувають у незадовільному стані, інвесторам для відновлення, а згодом у власність з аукціону з початковою символічною ціною 1 руб. Умова нового власника – відновити будинок до автентичного стану. Якщо реконструкцію виконано не буде, угоду розірвано. Цю схему, але вже в масштабах усієї країни хоче цього року почати реалізовувати і Росмайно.

Також продажем старовинних садиб займається розпорядча дирекція Мінкультури Росії, 100% акцій якої належить державі. Як розповідає її директор Вадим Соловйов, за три роки їм удалося реалізувати через торги 26 об'єктів культурної спадщини. Шістнадцять є пам'ятниками федерального чи регіонального значення. Зараз у продажу унікальна за колишньою красою та історії садиба «Гребнєво», розташована за 21 км від Москви у Щелківському районі. Найближчим часом дирекція чекає на схвалення Росмайна на передачу у власність ще близько 50 об'єктів культурної спадщини, що знаходяться в різних регіонах країни.

На торги садиби виходять у різному стані. «Гребнєво» у Щелківському районі – садиба князів Голіциних, збудована межі XVIII–XIX ст. (Об'єкт культурної спадщини федерального значення), - руйнується буквально на очах, - наводить приклад Соловйов. – Ми багато часу витратили на переговори з держкорпорацією «Ростех», яка створює у Щелківському районі впроваджувальну зону «Істок». Їм хотілося, щоб у кроковій доступності від їхніх підприємств з'явився об'єкт соціально-культурного спрямування – концертний майданчик, кінотеатр, виставковий комплекс. Садиба дозволяла все це розмістити на своїй території». Оцінена садиба була 180 млн руб. «Спочатку така ціна не бентежила потенційних покупців, але на угоду вони так і не вийшли. Шукаємо нових претендентів», – розповідає Соловйов.

Зелений коридор

Розпорядча дирекція вже два роки за програмою "Зелений коридор" проводить відкриті торги з реалізації об'єктів культурної спадщини. З переможцем аукціону підписується договір купівлі-продажу з відкладними умовами: інвестор виплачує лише 20% вартості придбаної садиби і отримує безвідсоткову розстрочку на суму, що залишилася, на весь період реставрації. Основна вимога до інвестора – невідкладне проведення реставраційних робіт (на це приділяється не більше семи років), право власності на маєток він отримає лише після їх завершення.

Нового власника – Російське військово-історичне товариство – вже набула садиба «Перхушково» в Одинцовському районі. Однойменне село за старих часів було відомою поштовою станцією, на якій зупинялися Гоголь, Пушкін. У головному будинку садиби безсонну ніч провів Наполеон, що йшов зі своєю армією до Москви. У реставрацію головного будинку потрібно вкласти щонайменше 100 млн руб., Каже Соловйов.

У Сонячногірському районі так продано садибу «Болдино» в однойменному селі. Цей маєток колись належав «батькові російської історії» Василю Татищеву, його могила знаходиться неподалік. Саме тут він закінчив роботу над "Історією російською".

"Болдіно" сильно постраждало під час Великої Вітчизняної війни. Залишилися лише кістяки цегляних стін, колись розкішний фруктовий сад заріс борщівником. Більш ніж за 4,5 млн. руб. садибу купив мільярдер із Татарстану Олексій Сьомін. Загалом компанії, що входять до інвестиційної групи ASG, яку очолює Сьомін, отримали право оренди 10 садиб у різних районах області. Серед них «Черкізове», «Пущино на Нарі», «Тараскове» та ін. Наприкінці 2015 р. було завершено реставрацію садиби Аігіна у селі Талиці Пушкінського району. Сьомін привіз туди чимало речей із особистої колекції антикваріату – шафи, столики, секретери, дивани. У комерційних цілях садиба поки що не використовується. Весною минулого року розпочали відновлення «Зеніна» (XIX ст.) у Люберецькому районі. Сьомін розглядав можливість перетворити «Зеніно» на зону відпочинку. У планах ASG було створення у відреставрованих маєтках острівців агрокультури, з готельним комплексом та фермерським господарством по сусідству. Поки що цей план не реалізується. «Ми [з Сьоміним] обговорювали різні концепції і досить багато сперечалися, – розповідає Ойнас. – Я намагався довести, що сільський туризм та бутік-готель – це різні формати. Зліз із золотого унітазу і пішов корову доїти – таке навряд чи можливо у реальному житті. Не поїдуть задля цього забезпечені люди до провінції. Якщо й поїдуть, то одиниці. І витрати на відновлення садиби та подальше утримання дорогої інфраструктури ніколи не окупляться. Але у Сьоміна своя думка».

Готелі в заміських маєтках далеко не скрізь будуть затребувані. Створювали садиби для відокремленого сімейного відпочинку чи постійного життя на природі, далеко від міської суєти. Туристичний інтерес до маєтку, захованого в лісах і полях далеко від цивілізації, обмежений. Дитячий табір, що працює на комерційній основі, є більш ефективним варіантом. У садибі «Покровське-Засекине» в Одінцівському районі працює військово-патріотичний табір. Технічно цілком можливо, як вважає Соловйов, створювати у відреставрованих садибах будинки для самотніх людей похилого віку. Така практика поширена на Заході, але в Росії поки до ладу не прижилася, хоч і створено вже близько 50 таких об'єктів.

Горизонти окупності

За підрахунками гендиректора Hospitality Income Consulting Олени Лисенкової, вартість відновлення 1 кв. м панської садиби прагне до 150 000 руб., Мінімум - 60 000 руб., Все залежить від стану об'єкта. Найдорожче обходиться відтворення оригінальних елементів будівель та споруд, інженерія, комунікації, благоустрій прилеглої території. Приносити дохід згодом лише чверть території садиби – там, де з'являться готельні номери, заклади громадського харчування. Термін окупності вкладень, за словами Лисенкової, щонайменше 12 років. «На відновлення арсеналу Нижегородського кремля було витрачено 140 000 руб. на 1 кв. м, і це не найнижча ціна. Але вона у 8 разів перевищує комерційну вартість 1 кв. м при редевелопменті (15 000-30 000 руб.) », - Порівнює Евеліна Ішметова, директор з консалтингу та розвитку інвестиційної компанії Key Capital.

Ресторане майбутнє

«У міських садибах після реставрації, як правило, відкриваються готелі та ресторани, – розповідає Вадим Соловйов. – Як, наприклад, у купецькому особняку на Шкільній вулиці у Москві, який знайшов нового власника у 2014 р. за 150 млн руб. (При стартовій ціні в 120 млн руб.). В Іркутську, де першими стали продавати пам'ятники історії з відкладною умовою, вже більше десятка будівель стали приватною власністю і майже половина з них уже розпочала нове життя після реставрації».

«У кожного такого об'єкту є історія, якісь таємниці та легенди, пов'язані з цим місцем. Якщо людина, яка задумала орендувати чи викупити маєток, зможе витягти цю історію, а потім «упакувати» і представити відвідувачам вже в сучасному прочитанні, тоді проект запрацює і почне давати прибуток», – міркує Ойнас. Головне та найскладніше, на його погляд, – змусити туристів доїхати до садиби: «Екскурсію цікаву придумати, пиріжками нагодувати, головне, як кажуть, заманити відвідувачів. А показувати можна й руїни. Тому початкові витрати на проект можуть бути зовсім невеликими, упевнений він. А відреставрувати скромну сільську садибу, вважає Ойнас, можна і мільйон рублів. На палац уже знадобиться кілька десятків мільйонів доларів.

Як приклад Ойнас наводить ростовський досвід. Садибу дворян Леонтьєвих у селі Вороніно під Ростовом Великим за $50 000 викупили у місцевої влади спадкоємці дворянського роду. На поновлення території, садибного будинку, господарських будівель пішло 10 років. У головному будинку відкрили музей, де розповідається про історію міцних господарників Леонтьєвих, в оранжереях яких колись росли ананаси в промислових масштабах. Для туристів побудовано два гостьові будинки з номерами аж до «люксу», підготовлені спеціальні програми та розваги: ​​бал XIX ст., катання на конях верхи та в санях, біги хортів за механічним зайцем. У середньому, завантаження гостьових будинків за 1,5 роки після відкриття становить 7–8%. «Самоокупними» вважаються січень, травень та липень. Решту часу для підтримки життєдіяльності садиби господарям доводиться викладати власні гроші (благо є ще один бізнес). Зміст, за словами власника Сергія Леонтьєва, коштує 400 000-500 000 руб. в місяць. А віддача зараз практично нульова. Зрозуміло, що так довго продовжуватися не може, але новий стратегічний план, який би поєднував підтримку елітарної атмосфери та туристів, господарі ще не вигадали.

Інший ростовський об'єкт - "Садиба Плешанова" - на відсутність інтересу поскаржитися не може. Знаходиться вона у самому Ростові, де завжди багато туристів та мало місць для проведення дозвілля. Отельєр Іван Синюшкін планує розширення готельно-музейного комплексу із чотирьох будинків до музейного кварталу.

Перший будинок «Садиби Плешанова», без даху, було придбано в 2001 р. за 60 000 руб. У його реставрацію та «насичення історичним змістом» – невеликою музейною експозицією з історичними артефактами, творами різьбярів по дереву, які були привезені місцевим краєзнавцем-художником із сіл Ярославської області, було вкладено 8 млн руб. У 2003 р. у будинку відкрився готель, який відразу почав приносити прибуток. У 2005 р. Синюшкін купив ще одну будівлю, вже в кращому стані, за нею третю та четверту. Усього за 10 років, за словами Синюшкіна, у проект вкладено 40 млн руб. Середньорічне завантаження готелю із 21 номера складає 56%. «А спочатку завантаження було взагалі 82% і номерів просто не вистачало. Доводилося ділитися із конкурентами», – розповідає власник садиби.

У майбутньому музейному кварталі планується новий готель, ресторан, сауна, конференц-зал, туристичне бюро, майстерні народних промислів. Розшириться розважальна та сервісна складові: прогулянки на катері, кінні та велопрогулянки, прокат спортивного інвентарю, невелика паркова зона, кухня, музейні експозиції, за задумом Синюшкіна спонукатимуть туристів залишитись у місті на зайву ніч. Необхідні вкладення він оцінює у 120-130 млн руб.

«Сьогодні держава не має кількох сотень мільярдів рублів для того, щоб врятувати всі пам'ятники. Вони руйнуються швидше, аніж ми їх реставруємо. Тому єдиний вихід – це повноцінна передача пам'ятників у приватну власність», – каже Соловйов. Якщо відтворити в глибинці острівець російського дворянства або купецтва, прокласти до нього туристичний маршрут, це вдихне життя на всю округу, забезпечить робочі місця для місцевого населення, впевнена керівник Центру садибної спадщини при Інституті всесвітньої спадщини ім. Лихачова Віра Стерліна. «Але щоб старовинні садиби всерйоз зацікавили меценатів, потрібна програма підтримки, – вважає експерт. – Насамперед у розвитку садибної спадщини має бути зацікавлена ​​регіональна влада. Чому б, наприклад, останнім не підвести до садиб комунікації, прокласти дороги? Ось це буде по-справжньому ефективна допомога з боку держави»

Десятки тисяч старовинних садиб руйнуються у занедбаності в Росії. Лише кілька сотень із них перебуває у приватних руках. Що заважає пам'ятникам архітектури знайти нових власників, здатних зберегти, відреставрувати та вдихнути в них нове життя? Як сьогодні влаштований ринок російської історичної нерухомості?

На грудень намічено продаж двох підмосковних садиб у рамках нової програми «Зелений коридор». На торги виставлені батько, що належав батькові Олександра Герценасадиба Покровське-Засекине першої чверті ХІХ століття і Дедешино — рідкісний приклад архітектурного ансамблю 1770-х. Стартова ціна кожної садиби - 26 млн руб. "Зелений коридор" - концепція державної підтримки, гарантій та контролю для приватних інвесторів у сфері реставрації об'єктів культурної спадщини, яку реалізує ВАТ "Розпорядча дирекція Мінкультури Росії". Можливо, нова ініціатива допоможе охочим володіти старовинними садибами. Поки що недосконалість законодавства щодо передачі садиб, жорсткі умови реставрації для інвесторів та відсутність відпрацьованої системи моніторингу стану російських садиб — головні проблеми ринку історичної нерухомості в Росії. Така ціна багаторічного розриву наступності у володінні садибами між колишніми та нечисленними нинішніми власниками. Як же влаштований цей ринок насправді?

По рублю метр, але лише після реставрації

Сім тисяч — така офіційна кількість садиб, які перебувають на обліку у федеральної, регіональної та місцевої влади. Це офіційні цифри, реальні не знає ніхто, впевнений віце-президент Національного фонду «Відродження російської садиби» Дмитро Ойнас. Якщо помножити відому число садиб на п'ять, вийде більш-менш реальна кількість таких пам'яток у сьогоднішній Росії різною мірою безпеки, вважає він. З приєднанням Криму ще 50 садиб та палаців, від Форосу до Алушти, повернулися до Росії, нагадує член Товариства вивчення російської садиби. Вадим Розумов.

З-поміж зареєстрованих садиб трохи більше 10% перебувають у задовільному стані, тобто не вимагають термінового ремонту або не перебувають у руїнах. Відстежити рівень зносу та втрат таких ансамблів, а також їх точну кількість не під силу жодному відомству чи найактивнішій громадській організації.

Зазвичай садиби знаходять своїх власників так: федеральна чи регіональна влада проводить аукціон, за підсумками якого переможець орендує об'єкт з умовою обов'язкової реставрації. Тільки після її закінчення та здачі об'єктів в експлуатацію встановлюється пільгова орендна плата - 1 руб. за 1 м2 на рік.

А ось до цього вартість оренди цілком собі ринкова — та, яку визначає, власне, аукціон. Ціни бувають різними. Наприклад, орендна плата за московську садибу Чернецьової - Вагіних - Баранових (площа трохи більше 1 тис. м ²) XVIII-XIX століть на торішньому аукціоні починалася від 3 тис. руб. за 1 м ² на рік. Щорічна оренда 1 м2 садиби Морозових рубежу XIX століття площею 827 м ² на Миколоямській вулиці в Москві після торгів склала більше 13 тис. руб.

Щорічно у тривалу оренду чи власність передається від 30 до 50 російських садиб, підрахував Дмитро Ойнас. Частина з них була передана за програмою «Садиби Підмосков'я»: за десять місяців її роботи власників набули шість садиб, що перебувають у власності Московської області, та чотири муніципальні. До кінця 2014 року планується передати ще п'ять садиб, а з початку наступного року — 23 муніципальні садиби.

Влада обіцяє, що передаватиме у власність і парки садиб, що не збереглися. «Вони залучатимуться до господарського обігу шляхом передачі в оренду з можливістю відтворення раніше втрачених історичних споруд», — розраховує міністр культури Підмосков'я Олег Рожнов.

Сьогодні у руках приватних осіб чи організацій перебуває близько 350-400 садибних комплексів. Темп, з яким російські садиби знаходять нових власників, не можна назвати високим. "Черги з бажаючих володіти садибами я не помітила, хоча займаюся вивченням садибної спадщини більше 20 років", - свідчить завідувач відділу архітектури Нового часу НДІ теорії та історії архітектури, член Товариства вивчення російської садиби. Марія Нащокіна.

Хто хоче бути поміщиком?

Великий та середній бізнес, нащадки розорених «дворянських гнізд», та й звичайнісінькі люди, бюджетні та комерційні організації, афілійовані з державою, — ось основний контингент власників.

Яким є ідеальний портрет власника з великого або середнього бізнесу? Це має бути інвестиційна компанія, що володіє достатніми власними коштами, фахівцями, які займаються реставрацією, і підприємствами, що входять до самої компанії, діяльність яких прямо перетинається з реставраційними завданнями — від правових до будівельних питань. Справа в тому, щоб власники такої компанії захотіли витратитися на відновлення садиби. Подібних прикладів небагато.

Так, Марія Нащокіна називає власника ДК «Конкор» Володимира Кононовачи не єдиним у Росії бізнесменом, який продемонстрував професійний підхід до реставрації маєтків. Ця компанія відновила дві садиби у Тверській області: будинок Івана Белюстінау Калязіні та найвідомішу садибу другої половини XVIII століття Знам'янське-Раєк (шедевр Миколи Львова) між Твер'ю та Торжком (див. довідку).

Директор «Північно-Західної інвестиційної компанії» Микола Загоруйне лише врятував від повної руйнації псковські палати Подзноева XVII століття, а й відкрив у відновленому пам'ятнику експозицію за матеріалами археологічних розкопок, а також ресторанний та готельний комплекс «Двір Подзноева».

Казанський бізнесмен та меценат Олексій Сьомін, мабуть, найкраще відповідає портрету «ідеального власника»: його інвестиційна компанія ASG має достатні ресурси, які готова витрачати на відновлення садиб. В ASG входять всі необхідні для проектування та реставрації підрозділи – від правового до реставраційного. Збереження історичної спадщини та перетворення її на ефективний інструмент інвестицій стало, по суті, одним із основних напрямків діяльності бізнесу Олексія Сьоміна: 10-15% доходів від активів інвестиційної групи підприємець відраховує на свої садибні проекти, а їх цілих сім (див. довідку).

На підмосковні садиби компанія планує витратити близько 5 млрд. руб. за три-чотири роки, каже прес-секретар ASG Тетяна Славкіна. Вартість відновлення починається зі 100 тис. руб. за 1 м², крім інтер'єрів і парків. У середньому садиба «під ключ» коштує 0,5-1 млрд руб., підсумовує Славкіна. Сам Сьомін – володар колекції західноєвропейського мистецтва XVI-ХIX століть. Серед 5 тис. предметів його зборів — живопис, меблі, декоративно-ужиткове мистецтво.

Великий бізнес прагне перетворити об'єкти культурної спадщини на ефективний інвестиційний інструмент — звичайні громадяни стають володарями садиби за покликом серця. І вже потім розглядають можливості повернення вкладень та отримання прибутку.

Найменш ефективні (іноді не з власної волі) власники садиб — бюджетні установи та комерційні організації, які діють на користь держави. До малоефективних власників, на жаль, належать і деякі регіональні музеї, провідні столичні вузи і, як не дивно, парафіяльні храми.

Мабуть, найефективнішими власниками є нащадки колишніх власників садиб. Люди, які знають свій рід, нутром відчувають, чим жили їхні предки, — справжні й віддані ентузіасти-подвижники. Вони не лише відновлюють садиби, а й відроджують традиційний побут, продовжують історію роду, його традицій та цінностей. А найчастіше й самі живуть у родових маєтках. «Ясна Поляна» та її директор Володимир Толстой, музей-садиба Михайла Шолоховата її директор Олександр Шолохов, «Поліново» з директором Наталією Полєновою, власник підмосковної садиби Олександрово-Щапове вчений-історик Ярослав Щаповта інші…

Хоч би якими були цілі, які спонукали сьогоднішніх власників зайнятися відновленням маєтків, проблеми, з якими вони стикаються, у всіх однакові.

Парк з привидами

До передачі у власність історичних садиб суспільство ставиться із недовірою, стверджує Дмитро Ойнас. Під тиском громадськості і при системі моніторингу, що погано працює, за вже переданими садибами держава намагається підстрахуватися — прагне зберегти за собою максимальний контроль над пам'ятниками.

У результаті власників і орендарів у найкоротші після набуття садиб терміни зобов'язують зайнятися повноцінною реставрацією. Добре це чи погано? Для садиб, які вже мають власники, швидше, добре. Добросовісний орендар розуміє, чим він володіє, і намагається виконати жорсткі умови держави. Проблема в тому, що вкластися в графік реставраційних робіт здатне значно менше людей, ніж тих, хто в принципі хотів би взяти садибу на умовах довгострокової оренди або у власність. Це і є один із основних стримувальних факторів розвитку ринку, упевнений Ойнас.

Причому орендаря більше лякає не те, що у разі невиконання графіка він може бути позбавлений своєї садиби, а компенсація коштів навряд чи збігатиметься з його реальними витратами. Стратегічно важливіше те, що через негативне ставлення влади до власників існує реальний ризик втрати самих пам'яток: садиби просто не знаходять своїх власників. «Ми їх і втрачаємо щотижня», — підтверджує Марія Нащокіна.

У Європі немає жорсткого зв'язку між придбанням об'єкта культурної спадщини та її відновленням, для європейців важливо зберегти те, що отримав. «Взяв в оренду руїну — будь ласка зробити все, щоб вона далі не руйнувалася, — коментує Дмитро Ойнас. — Орендар сплачує податки, вносить орендну плату і має право сам вирішувати, коли зайнятися відновленням. Це нормально: досить жорсткі зобов'язання щодо відновлення може не кожен потягнути». Словом, на Заході консервація важливіша за реставрацію.

"Жорсткі вимоги до реставрації необхідні, оскільки гарантують відтворення історичного об'єкта, а не нове будівництво його копії", - заперечує Олег Рожнов.

Ще один фактор ризику – передача в оренду садиб без землі. Десятиліттями території садиб разом із ставками та парками ділилися між різноманітними власниками. І навіть якщо біля самої садиби з'явився надійний власник, готовий інвестувати кошти в її відновлення та розвиток, законних шляхів передати йому територію цілком уже немає.

Чиновники це визнають та закликають власника потерпіти. «У процесі розробки проекту реставрації та в ході самих робіт можна розглянути можливості приєднання окремих ділянок для відтворення єдиного садибного комплексу», обіцяє влада. Пройти такий шлях під силу лише великому бізнесу. У випадку зі звичайним власником позитивних прикладів подібної тісної кооперації з владою поки що не видно.

До речі, в європейській практиці, що склалася, саме парки, а не самі маєтки представляють, з погляду власника, головну цінність. Парк — універсальний засіб залучення відвідувачів, отримання прибутку, тому європейські орендарі насамперед займаються його розвитком, а потім звертають увагу на інші сервіси.
«Може пройти не один рік, перш ніж орендар вирішить, що з садибою, що дісталася йому, теж варто щось зробити. Наприклад, годувати та напувати відвідувачів кави або розміщувати своїх гостей, — коментує Ойнас. — Власники працюють насамперед із культурно-історичними смислами, пов'язаними з об'єктом спадщини, і навколо них вибудовують систему сервісів, а вже потім думають, які для цього потрібні капітальні вкладення».
Російська громадськість належить до історичних садиб насамперед як антикварної цінності. А плани розвитку садиб рідко виходять із набору стерео-типів «готель, ресторан, музей, лазні, бали». В чому причина?

Використовуючи - зберігаємо

"Ми втратили досвід життя в садибах, просто розучилися там жити", - вважають власники багатьох садиб. Вміння жити на селі означало і використання маєтку як художнього простору: заможні та освічені власники збирали художні колекції, підтримували традиції публічних театральних вистав.
Російський ринок історичної нерухомості лише починає формуватися. До 1990-х років ринку не існувало, пам'ятники були виключно державною власністю, нагадує Олег Рожнов. Садиби поряд з іншими об'єктами нерухомого майна стали предметом вільного обороту лише на початку 90-х.

Сьогоднішні федеральні та регіональні програми розвитку (на зразок «Садиби Підмосков'я») далекі від досконалості. По суті вони заганяють у рамки орендарів і позбавляють права на появу господаря безліч російських садиб. "Ці програми - компроміс між громадською думкою та потребами ринку в історичній нерухомості, це перехідні форми до реального ринку", - вважає Дмитро Ойнас.
Втім, усе те, що сприяє відродженню садиб, вже добре. Тому не такі важливі умови, на яких садиби знаходять нового господаря — у власності чи на умовах оренди, але мають бути власники. Головне для збереження пам'ятника – його використання.

Олег Рожнов визнає, що «держава має виконувати не лише наглядові функції, а й надавати низку преференцій для сумлінних інвесторів, які реалізують ці проекти». І вже готовий запропонувати м'якіші умови. Так, з ініціативи Мінкультури Підмосков'я готується законопроект, що передбачає зниження плати за земельні ділянки, на яких розташовані садиби, передані в оренду за програмою «1 карбованець за 1 м2».
Самі ж гравці ринку історичної нерухомості найбільше зацікавлені у встановленні охоронних зон, визнанні парків нерухомим майном та повсюдному внесенні відомостей про садиби та парки до державного кадастру нерухомості. А поки що цього не сталося, вимагають ввести мораторій на нову забудову поблизу парків та садиб. Це допоможе знайти нових господарів старим садибам.

Садиби, яким пощастило

Садиба Мар'їно,

родовий маєток Строганових - Голіциних
Ленінградська область
Власник: Галина Степанова
Умови володіння: в особистій власності з 2008 року

Петербурзька підприємниця та власниця музейно-виставкового центру «Петербурзький художник» Галина Степановакупила садибу XIX століття Мар'їно в 2008 році у збанкрутілого заводу «Сокіл». Чому саме Мар'їно? Галина Степанова вважає за краще говорити, що «садиба знайшла її сама».

За три роки їй вдалося повністю відновити ансамбль та облаштувати на території англійський парк, де висадили понад тисячу дерев та чагарників та вилікували старі посадки, відтворили каскад ставків із греблями та водоспадами. 2011 року облаштували стайню з двома конячками — Радою та Монетою. Відкрили ресторан з європейською, східною та російською кухнею та готель (ціна номерів від 8 тис. до 13 тис. руб.). Галина Степанова мріяла замовити скульптору Михайлу Шемякінускульптуру Пікової дами: прототипом відомого персонажа стала колишня господиня садиби Наталія Голіцина. «Такий факт потрібно неодмінно увічнити, але поки що нам не вдалося домовитися», — каже Степанова.

Зате вдається перетворити маєток на різновид дорогого відпочинку: зимові та літні забави, екскурсії по садибі. Обід або чай з пиріжками оплачуються окремо і є обов'язковою складовою екскурсійних програм (цитата з сайту).

Садиби «Будинок Івана Белюстина» (XIX століття) та Знам'янське-Раєк (XVIII століття)

Тверська область
Власник: ДК «Конкор»
Умови володіння:оренда на 49 років
До співвласника ДК «Конкор» Володимиру Кононовув тісному світі садибної громадськості мають особливі почуття не випадково: це перший російський бізнесмен, який серйозно зайнявся відновленням садиб.

2001 року в Калязіні було відновлено будинок Белюстина, відомого тверського священика, який жив у садибі понад 70 років. Ошатні біло-бузкові ампірні споруди, будинок з мезоніном та рожевий сад із витонченою ротондою — Кононову вдалося здійснити реставрацію на високому професійному рівні. Відновлено також інтер'єри та домашня обстановка.

До 2015 року буде завершено масштабне відновлення ще одного маєтку - Знам'янського-Райку архітектора. Миколи Львова, одного з найвідоміших прикладів російського паладіанства XVIII ст. Втім, уже кілька років у північно-східному флігелі садиби працює міні-готель, який Кононов пообіцяв перетворити на «музейно-готельний комплекс, який відповідає вимогам ЮНЕСКО». З цією метою він залучив до реставрації французьке архітектурне бюро Fevre&Gaucher. Обсяг вкладених у реставрацію коштів Володимир Кононов не приховує: калязинська садиба коштувала йому $6,5 млн, а Знам'янське-Раєк — не менше $20 млн.

Садиба Красково-Убережне

Тульська область
Власник: Олександр Сітніков
Умови володіння: в особистій власності
Московський підприємець Олександр Сітніковпридбав садибу дворян Кірєєвських XVIII століття 2000 року в одного з тульських оборонних заводів. Після революції і аж до 1980-х років у маєтку була школа, 1985 року її закрили, а садибу передали тульському заводу, який там організував будинок відпочинку. Те, що садибу використали, зберегло її від забуття. Однак через відсутність належних реставраційних робіт вона сильно постраждала: зруйнувалися перекриття, а флігель при головному будинку робітники зовсім розібрали.

Красково-Убережне Ситников відновлював дев'ять років, до консультантів залучив професійних архітекторів та реставраторів. Вже відновлені частини фасаду та ліпнину на карнизах порівнював із архівними фотографіями — і добивався повної історичної схожості. Він зберіг старовинні сходи, залишив незмінною склепінчасту трапезну площею 100 м², а підлогу в маєтку набрав з модрини.

Олександр Ситников — один із небагатьох власників садиб, які не використовують із комерційною метою кожен квадратний метр. А міг би — містить у садибі ціле господарство з коней, овець, бичків і корів, а в ставку розводить рибу. І так уже понад десять років.

Садиби, яким не пощастило

Садиби Гончарових та Чернишових.

Яропольець, Московська область
Власник:Московський авіаційний інститут (МАІ)
Умови володіння:федеральна власність,
передано на баланс у 1969 році
У Велику Вітчизняну війну обидві садиби серйозно постраждали: було втрачено покрівлі, перекриття, фасади. 1959 року комплекс садиб було передано на баланс МАІ, а землі — до оперативного управління. Інститут відновив покрівлю та фундамент садиби Гончарових XVIII століття, пов'язаної з ім'ям Олександра Пушкіна, відреставрував стіни, уклав металеві балки, виготовив та встановив нові віконні блоки. Сьогодні у колишньому маєтку працює пансіонат для студентів МАІ «Ярополець». Парк перетворився на ліс.

А ось на сусідню садибу Чернишових, засновану вельможею катерининського часу, коштів, на жаль, не вистачило. Вишукана церква, що невимушено розкинула карі господарських дворів «французький палац» (імовірно архітектора Жан-Батиста Валлен-Деламота), парк з Версальською алеєю та обеліском Катерині II - найкрасивіший підмосковний маєток фактично втрачено. Життя ледве теплиться лише у церкві-усипальниці графів Чернишових, де ще зберігаються рештки монументального надгробка.

Прес-секретар МАІ Юлія Романоварозповіла, що два роки тому інституту вдалося включити садибу Чернишових до Федеральної цільової програми «Культура Росії (2012-2018 роки)». Міністерство культури РФ виділило 3 млн. руб. на розробку проектно-реставраційної документації на садибу. У 2013-2014 роках на ці цілі було виділено ще 12 млн руб. Нещодавно МАІ подав заявку на проведення реставраційних робіт на всіх об'єктах садиби. Терміни та інші параметри майбутнього проекту поки що не відомі.

«Таких ситуацій, на жаль, дуже багато: формально об'єкт залишається у федеральній власності, а балансоутримувачем стає якась організація, – каже віце-президент Національного фонду «Відродження російської садиби» Дмитро Ойнас. — Експлуатація об'єктів спадщини не є їхньою профільною діяльністю, а тому відповідним чином і фінансується. Але забрати у них ці об'єкти та передати іншому власнику непросто, механізм не відпрацьований».

Садиба Покровське-Стрешнєво

Москва
Власник: Вища школа економіки (ВШЕ)
Умови володіння: передано в оперативне управління у 2012 році
"Ситуація складна і дивовижна", - так у Вищій школі економіки характеризують те, що відбувається. З моменту передачі садиби до оперативного управління ВШЕ у 2012 році для Покровського-Стрешньова добрі часи так і не настали. Ця найстаріша садиба Москви заснована ще першій чверті XVII століття, належала вона роду Стрешневих (на Євдокії Стрешнєвоїбув одружений перший цар із династії Романових, Михайло Федорович). Помпейська кімната, Ванний будиночок, бібліотека, розкішний парк - ці та багато інших унікальних куточків садиби занепадають з кожним роком. У маєтку ще нещодавно збиралися «неформали».

Голова прес-служби ВШЕ Вадим Воробйовпояснює ситуацію так: поки що діє розпорядження суду про накладення Росмайном арешту на розпорядження будинком садиби Покровське-Стрешнєво; у зв'язку з цим свідоцтво про передачу права оперативного управління маєтком ВШЕ так і не оформлено, а без нього вона не має права витрачати кошти на ремонт, реконструкцію, консервацію будівлі.

"Все, що ми можемо зробити зараз, - організувати охорону об'єкта і закрити віконні та дверні отвори для того, щоб ніхто не зміг проникнути всередину", - говорить Воробйов. Коли з'явиться потрібний документ, ніхто не знає. Остаточного рішення щодо того, як ВШЕ використовуватиме передані в оперативне управління приміщення, теж поки що немає.

Садиба Ніколо-Урюпіно

Московська область
Власник:ВАТ «Розпорядча дирекція Міністерства культури РФ»
Умови володіння:у державній власності

Найтрагічніший приклад у нашій добірці. У 1999 році відомий у ті роки депутат та бізнесмен Володимир Бринцаловвзяв у найм садибний комплекс Николо-Урюпино XVIII-XIX століть терміном три роки.

Бізнесмен мав намір провести повну реставрацію будівель та реконструкцію парку. Натомість Володимир Бринцалов розраховував на передачу всіх будівель у власність. Цей намір узгодити з владою Бринцалову не вдалося, і він відмовився від планів відновлення садиби. Садиба занепадала і руйнувалася.

У 2001 році рішенням суду за позовом Міністерства культури Московської області договір із Бринцаловим було розірвано. Але це не врятувало садибу від забуття. Справжнього господаря, готового піклуватися про неї належним чином, вона не має і сьогодні.

Садиба була збудована у другій половині XVIII століття. Головним архітектором виступив Н.А.Львів, котрому цей проект став однією з найбільших творінь протягом усього життя. Вона була задумана і спланована як місце прийому та відпочинку царських осіб на шляху із Санкт-Петербурга до Москви.

Минули роки, десятиліття, сторіччя... Ми пропустимо значний період життя садиби і підійдемо до моменту, коли були зроблені перші спроби відреставрувати пам'ятник архітектурного мистецтва, зруйнований часом.

У 90-х роках минулого століття пам'ятник архітектури федерального значення виявився непотрібним тягарем на балансі підприємств, що колись мали тут будинок відпочинку, і потихеньку занепадав. Екскурсанти задовольнялися романтикою занедбаності та легендами. Програма реставрації практично була заморожена і мало хто в ті роки міг повірити, що колись вдасться повернути садибу до життя.

На початку 2000-х років садиба «Знаменське-Райок» представляла зарослий травою двір, оточений колонадою, що збереглася, головний будинок з цегляною кладкою, що відступала крізь відвалену штукатурку, а напівзруйновані флігелі стояли без дверей.

Але все змінилося, коли у 2002 році, за рішенням Тверської адміністрації, садибу «Знаменське-Райок» було передано в довгострокову оренду компанії «Конкор». Обсяг роботи, який необхідно було виконати з першого погляду, міг здатися необ'ємним. Крім самої садиби, потрібно було відновити і зруйнований парк, який є невід'ємною частиною всієї архітектурної пам'ятки. Але це не сильно лякало керівництво компанії і було вирішено будь-що відновити садибу.

Складність наукової реставрації Знам'янського-Райку полягала в тому, що збереглося вкрай мало документів, описів, фотографій, за якими можна відновити вигляд садиби часів Глібових-Стрешневих. Було кілька акварелей середини ХIХ століття, вони й стали відправною точкою розробки проекту реставрації інтер'єрів.

Перші роки довелося проводити масу дослідницької роботи, оскільки потрібно підготувати розгорнутий і детальний проект реставрації. Дослідження зайняло не один рік. Проект реставрації здійснюється під безпосереднім авторським наглядом архітекторів із Центральної науково-реставраційної проектної майстерні, які стежать за всіма етапами робіт, адже найменша помилка може призвести до серйозних втрат.

У ході роботи було виявлено низку найцінніших знахідок, які потім було відреставровано:

Під 27 шарами пізньої штукатурки було виявлено вцілілі розписи

При розкопках було виявлено уламки керамічних ваз, у яких висаджували рослини.

Було виявлено елементи пристрою повітроводу.

Головним первинним завданням було усунути сліди пізніх ремонтів, зроблених у період радянської доби. І з гордістю можна сказати, що майстрам це вдалося.

Основний етап відновлювальних робіт зайняв майже 10 років. Фасади головного будинку, колонада та флігелі набули первісного вигляду, садиба знову засяяла контрастом білого та золотого.

Така тривалість робіт пов'язана в першу чергу з тим, що майже всі роботи проводилися в ручну. При цьому потрібно було якомога точніше підібрати потрібний матеріал, який був би сумісний зі старовинною цеглою, штукатуркою фарбою і т.д. Майстри, що працюють у садибі, – фахівці рідкісних професій: біломуляри, штукатури, ліпники, позолотники, різьбярі по дереву, майстри з штучного мармуру. І коли стільки професіоналів збирається у водному місці – результат не може бути поганим. У цьому ви можете переконатись самі.

Сьогодні садиба «Знаменське-Райок» виглядає так, наче й не минуло цих двох століть. Чудовий античний Форум, розташований в оточенні унікального парку і вражає свого відвідувача розмахом, урочистістю та величчю.

Відреставровано і діючу Знам'янську церкву, яка тепер складає єдиний ансамбль з головним будинком, а на черзі поступова реставрація інтер'єрів головного будинку.

Сподіваємося, що вам сподобалася ця стаття і ви знайдете час, щоб на власні очі насолодитися видами садиби, що знову ожила, цвітіння яблунь, конвалій, а також видовищем квітучих троянд.

Реставраційна майстерня Віктора Морозова.

Реставрація меблів Позолочення. Відновлення лакофарбових покриттів

Якщо вам сподобалася ця стаття, то будемо вдячні, якщо ви поділіться їй у своїх соціальних мережах.

| реставрація

ПРОЕКТ РЕСТАВРАЦІЇ САДИБИ ФОН МЕКК У ХРУСЛОВЦІ

Єрощова Наталія Юріївна
фрагменти

Цей проект розроблено відповідно до завдання кафедри «Міське будівництво та архітектура» на виконання дипломного проекту за спеціальністю «Реставрація та реконструкція архітектурної спадщини». Для дипломного проекту обрано головний будинок садиби фон Мекк у селі Хруслівка Веневський район Тульської області. Будівля є історико-архітектурною пам'яткою кінця XIX століття. Будинок палацового типу був побудований на замовлення барона фон Мекка Максиміліана Карловича, одного з найбільших у Росії інженерів шляхів сполучення, справжнього статського радника. Проект будинку був розроблений архітектором Сергієм Олександровичем Екарєвим. Будівля побудована в псевдоготичному стилі, в чотирьох рівнях: цокольний, 1-й, 2-й поверхи, а також горищні та приміщення в вежі. В даний час будівля не використовується.

АКТ
ТЕХНІЧНОГО СТАНУ ПАМ'ЯТНИКА ІСТОРІЇ І КУЛЬТУРИ І ВИЗНАЧЕННЯ ПЛАНУ РОБОТ ЗА ПАМ'ЯТНИКОМ І БЛАГОБУДОМ ЄГО ТЕРИТОРІЇ
об'єкта культурної спадщини

9.05.2011 N 7100000212

Я, що нижче підписалася, представник гр.331561 ТулДУ студентка

Єрощова Наталія Юріївна склала справжній акт у тому, що цього числа (9 травня 2011 року) мною проведено технічний огляд пам'ятника історії та культури. Садиба фон Мекк, Веневський р-н, с.

Внаслідок огляду пам'ятника Об'єкту встановлено:

I. Технічний стан пам'ятника Об'єкту

1. Загальний стан пам'ятника:

Будівля є спорудою кінця XIX століття. Сядибний будинок палацового типу, цегляний, збудований у чотирьох рівнях: цокольний, перший і другий поверхи, а також горища. В даний час будівля не використовується.

2. Стан зовнішніх архітектурно-конструктивних елементів пам'ятника:

а) загальний стан:задовільний, закладені деякі отвори

б) фундаменти: візуально не проглядаються, перекосів немає, тріщини не проглядаються, приблизний відсоток втрат – 5%

в) цоколі та вимощення: є цоколь, частково заглиблений у культурний шар, виконаний з цегли, облицьованої білим каменем, південний і східний фасади мають втрати білокам'яного облицювання, присутні також плями вогкості та пліснява, - втрати 10% вимощення немає, втрати – 100%

г) стіни до ірпичні на вапняному розчині, є вибоїни, тріщини, деякі отвори закладені, втрати - 10%

д) дах (крокви, решетування, покрівлі, водостічні жолоби та труби)дах присутній, крокви, обрешітки в задовільному стані, є ознаки гниття дерева, покрівля корозійна, втрачені водостічні труби, залишилися елементи кріплення водостічних труб, втрати – 40%

е) зовнішнє декоративне оздоблення (облицювання, фарбування, різні
прикраси, карнизи, колони, пілястри, ліпнина, скульптура, живопис на фасадах)штукатурний шар на фасадах зберігся частково, фронтони, пінаклі, карнизи, прикраси у задовільному стані, втрати – 20%

3. Стан внутрішніх архітектурно-конструктивних та декоративних елементів пам'ятника:

а) загальний станзадовільний, збудовано додаткові перегородки, деякі отвори закладено, підлоги, перекриття збережені

б) перекриття (плоскі, склепінчасті) плоскі перекриття по дерев'яних балках, є ознаки гниття дерева, у кількох місцях відбулися обвалення балок, відсоток втрат – 10%

в) підлога дерев'яні по лагах з піщаним засипанням, покриття підлог – набірний паркет, втрати – 40%

г) стіни, їх стан, зв'язки кладка внутрішніх стін має незначні втрати, є додаткові перегородки, втрати – 10 %

д) двері та вікна отвори частково закладені, засклення вікон відсутнє, частково відсутні полотна дверей, деякі двері забиті, втрати – 50%

ж) сходи збереглася, у незадовільному стані, відсутні багато ступенів, втрати – 60%

з) ліпні, скульптурні та ін. декоративні прикрасичастково втрачено, втрати – 30%

4. Живопис (монументальний та станковий): розпис із рослинним орнаментом збережено в декількох кімнатах, втрати 85%

5. Предмети прикладного мистецтва (меблі, освітлювальні прилади,
різьблення по дереву, металу та ін.)не збереглися, втрати – 100%

6. Опалювальні приладизбережений камін з білими глазурованими кахлями, втрати 55%

7. Сад, парк, двір, ворота та огорожа:зберігся парк, у незадовільному стані, втрата – 40%

Попередні пропозиції щодо реставрації

1. Першочергові роботи

Робота з санації пам'ятника

Вирубування зайвих дерев та чагарників навколо пам'ятника, зняття культурних нашарувань, вивезення будівельного та побутового сміття з будівлі, знесення прибудов на території садиби, що не належать до пам'ятника.

2. Основні реставраційні роботи

а) Посилення фундаментів та влаштування гідроізоляції

Необхідно провести роботи з укріплення фундаментів та провести роботи з влаштування гідроізоляції. Одним із запропонованих методів є горизонтальна гідроізоляція в основі кладки стін методом електроін'єктування.

б) Зміцнення та відновлення втраченої кладки стін

У кладці стін є вибоїни, тріщини. Пошкоджені ділянки слід замінити, відновити перев'язку. Особливо постраждали південний фасад.

Ін'єктування спеціально підібраними розчинами - сучасний та раціональний спосіб зміцнення цегляної, кам'яної та змішаної кладки, розчленованої тріщинами на великі та середні блоки або на щебеневі фракції.

Затверділий ін'єкційний розчин має бути близьким за своїми фізико-технічними властивостями до матеріалу кладки. Компонентами розчинів можуть бути вапно-тісто, цемент, кварцовий пил, білокам'яна мука, цемянка. Для нагнітання розчинів використовуються ручні або механічні насоси, що утворюють тиск від 6 до 8 атмосфер.

Цегляна кладка виготовляється вручну на цементно-вапняному розчині. Цегла застосовувалася розмірами 220х90х60, тому необхідно виготовити цеглу таких самих розмірів на замовлення.

в) Відновлення цоколя та вимощення

Реставрація білого каменю цоколя, розчищення його від барвистого шару, моху та рослинності.

Для захисту фундаменту від поверхневих вод по всьому периметру будівлі влаштовують вимощення. Вимощення повинна бути на 10-20 см ширше карниза, але не менше 60 см Поперечний ухил вимощення від стін будинку повинен бути не менше 5 °. бетонну бруківку укладають на підготовлений шар із піску або щебеню завтовшки 3-5 см, попередньо знявши рослинний шар. Зазори між окремими елементами бруківки заповнюють піском.

г) Відновлення перекриттів

Влаштування перекриття по цільнодерев'яних балках, перетином – 225х150 мм, укладені на цегляні стіни. Балки виконують із бруса деревини хвойних порід з вологістю не більше 20% та обробляють їх вогнебіозахисними складами.

д) Сходи

Відновлення втрачених гвинтових сходів. Влаштування вхідних залізобетонних сходів і пандусів, заміна існуючих залізобетонних сходів.

е) Відновлення покриття

За проектом покриття буде виконане за системою похилих крокв. Також буде відновлено організований водосток.

Покрівля з листової сталі.

ж) Заповнення отворів вікон, дверей

Віконні та дверні блоки виготовляються за індивідуальним замовленням.

Також потрібно розібрати закладені віконні та дверні отвори.

3.Оздоблювальні роботи

Потрібно вапняне фарбування фасадів та оновлення внутрішнього штукатурного шару. Декор фасадів відновлюється відповідно до креслень. Влаштовуються водостічні труби та їх кріплення.

4.Роботи з інженерного благоустрою

До будівлі підведено інженерні комунікації. У зв'язку з їх значним фізичним зносом потрібне їхнє оновлення та заміна.

5. Роботи з благоустрою та озеленення території

Проектом передбачено благоустрій ділянки при об'єкті, що реставрується, буде проведена реконструкція ландшафтної частини парку – рубка догляд, санітарна рубка, вирубка підліску. Відновлення ставка. На території садиби передбачено влаштування майданчиків для відпочинку, благоустрій ставка. При в'їзді на територію буде розташована автостоянка для гостей та персоналу.

ФОТОФІКСАЦІЯ

Північний фасад, 08.05.11	Західний фасад, 08.05.11	Східний фасад, 04.03.12
Південний фасад	Тамбур та вхідні двері, 08.05.11	Іонічні колони, перший поверх
Іонічна колона, капітель, перший поверх	База іонічної колони, перший поверх	Розпис, між іонічними колонами, перший поверх
Віконні отвори кімнати першого поверху	Коридор, перший поверх	Коридор, перший поверх
	Інтер'єр кімнати, перший поверх
Декоративні елементи та розпис, перший поверх	Розетка, елемент декору інтер'єру, перший поверх	Стельовий карниз, перший поверх
Справжній камін, інтер'єр першого поверху	Тавро на кахлі каміна	Справжні двері в кімнаті на першому поверсі
Справжній паркет набір, перший поверх	Декоративні кронштейни та розпис кімнати першого поверху	Сходи на другий поверх
Фрагмент сходового маршу	Кімната другого поверху	Коридор другого поверху
Кімната другого поверху	Кімната другого поверху	Паркетний фундамент, другий поверх
Кімната другого поверху	Вікно у вежі, другий поверх
Справжній паркет, другий поверх	Міжповерховий майданчик, фрагмент	Сходи на цокольний поверх
Приміщення цокольного поверху	Цокольний поверх, склепіння монье	Коридор цокольного поверху
Закладений отвір цокольного поверху	Західний фасад, фрагмент, декоративні елемент	Західний фасад, фрагмент
Фрагмент резаліту північного фасаду	Фрагмент східного фасаду	Башта, фрагмент східного фасаду
Цегляний декор, фрагмент західного фасаду	Фрагмент південного фасаду	Слухове вікно, фрагмент південного фасаду
Пінакль, фрагмент північного фасаду	Фрагмент північного фасаду

Художній збірник робіт російських архітекторів та інженерів, 1892

Проект реставрації

...

Схема планувальної організації земельної ділянки

Село Хруслівка розташоване за 7 км на північ від Венева поблизу залізниці Венів – Кашира, на лівому березі річки. Осетр. Садиба знаходиться на протилежному – правому березі. Рельєф території горбистий. Садиба займає верхню частину та схили пагорба. Східний схил ускладнений великим яром. Садиба у єдності із парком утворюють ансамбль. Парк при садибі є пам'яткою садово-паркового мистецтва ХІХ-ХХ ст. Парк змішаного стилю з регулярною та ландшафтною частинами.

З півдня території садиби обмежена подвійним ровом і валом, порослим липами, кленами, ясенем. Західним кордоном парку проходить стара липова алея, південна її частина є під'їзною та веде до району садибного будинку. Вона з двох боків сканавлена ​​та обвалована, частково збереглося гравійно-брукове мощення. Неподалік садибного будинку алея відхиляється північніше і потім переходить у ґрунтову дорогу, яка півкільцем охоплює територію садиби з півночі та північного сходу. Східний кордон садиби та парку не виражений. Перед північним фасадом будинку розташована невелика галявина, за нею починається ялинова алея, що йде на північ у бік річки. На захід від алеї, паралельно їй проходить рядова посадка старих лип. Ряд лип проходить невисоким штучним уступом, що відокремлює центральну частину парку від садів. Збереглася ще одна алея у північній частині парку, що йде від центральної частини на північ. Вона змішаного складу: поряд зі старими липами в ній ростуть старовікові тополі. Простір між алеєю та поруч липи зайнятий фруктовим садом. У північній частині парку збереглася велика кількість старих дерев: липа, тополя, ялина, сосна, туя – віку 100-150 років. Схід замку проходить глибокий яр, перекритий земляною греблею, тож навпроти садибного будинку зберігся ставок, навколо якого формується ландшафтний парк. Ставок краплеподібної форми. Нині заболочений. На берегах збереглися старі дуби та липи. Тут зростає велика кількість старих цінних дерев: дуби, липи, сосни, берези, ялини, туї, модрини віком 100 і більше років.

Парку необхідна реставрація та реконструкція. Реконструкція ландшафтної частини парку - вирубка догляд, санітарна рубка, вирубка підліску. Відновлення ставка.

На даний момент земельна ділянка, на якій розташована пам'ятка, не впорядкована. Територія захаращена будівельним та побутовим сміттям, є хаотично зростаючі дерева та чагарники.

На території садиби будуть проведені роботи з благоустрою. Проектом передбачено влаштування дороги для зручного під'їзду до будівлі, відновлення та благоустрій доріжок.

Роботи з благоустрою включають дослідження геодезій ділянки, планування та проектування ділянки відповідно до особливостей її рельєфу, екології, структури грунту та багатьох інших факторів. Другий етап включає прокладання комунікацій, прокладання дренажу (в потрібних місцях), системи поливу, освітлення, облаштування майданчиків для відпочинку. Третій етап це прокладання доріжок з будь-якого відповідного матеріалу, встановлення освітлювальних приладів, альтанок. Після здійснення вищевказаних робіт слід проведення необхідних заходів щодо поліпшення родючості ґрунту, після чого можуть бути висаджені рослини: дерева, чагарники, декоративні рослини, квіти, улаштування газонів.

При в'їзді на територію розташована автостоянка для гостей та персоналу.

Зведений кошторисний розрахунок у сумі 285697052,7 руб.
Складено у цінах станом на 1 кв. 2012р.

Основні техніко-економічні показники

11.07.2011 01:36

Сергій Васильєв, «Російські фонди»: «Я закохався у відновлення садиб»

Голова ради директорів «Російських фондів» розповідає про бізнес, сім'ю та захоплення – відновлення садиби Куракіних у Тверській області, власником якої нещодавно він став, та колекціонування прижиттєвих збірок поетів Срібного віку.

«Коли чую, що хтось купив собі будинок за кордоном, вираховую, скільки б він відродив садиб»

Як я став власником садиби? У мене приятельські стосунки із Дмитром Зеленіним, тепер уже колишнім губернатором Тверської області та Андрієм Єпішиним, головою місцевого заксобрання. Вони теж із Фізтеха, ми знайомі ще зі студентських років, з будзагонів. Якоїсь миті, коли я зацікавився землею, вони показали мені деякі садиби. На одній із них – садибі Куракіних «Степанівське-Волосове», пам'ятнику федерального значення, я зупинився. Вона була в повній розрусі – останні 20 років там знаходилася психіатрична лікарня, яка три роки тому згоріла. На щастя не повністю, залишилося багато елементів, якими можна було все відновити. Після пожежі там зовсім розвалювалося, селяни розтягували останній паркет. Взяв її в оренду три роки тому, почав відновлювати, а наприкінці минулого року вже викупив, наразі це приватна власність. Територіально садиба знаходиться десь за півтори години їзди від Рубльовки Новою Ригою.

Це відповідальний проект, історичне місце. Петро I віддав ці землі князям Куракіним, які входили до ближнього кола імператорського двору. У Тверській губернії це був один із найбільших дворянських маєтків – площа будівель 3 000 кв.м., а території – 30 га. З того часу воно жодного разу не продавалося, а весь час переходило у спадок. У 1917 р. маєток, з відомих причин, був націоналізований.

Будинок наприкінці XVIII століття почав будувати Степан Куракін, який тоді був керуючим справами при імператорському дворі. Після його смерті маєток відійшов одному з його трьох братів, Олександру Борисовичу Куракину, який був, напевно, найвідомішим царедворцем часів Павла і потім Олександра I. Він був, наприклад, послом Росії у Франції за Наполеона. Війна 1812 почасти почалася через словесних перепалок між Куракіним і Наполеоном. Після смерті Олександра Борисовича будинок перейшов до третього брата Олексія, він був тоді міністром внутрішніх справ імперії, потім його синові Борису. Ось Борис уже й добудовував маєток, вірніше збудував ціле містечко. Нині від цього міста залишився один будинок та кілька стел.

Зараз займаюся відновленням Куракинського герба, що історично висів на фронтоні, збираюся його повісити на те саме місце. Герб зірвали в 17-му році, а шматок заліза, до якого він кріпився, висів до наших днів, зараз лежить у нас на складі. Постійно коли туди приїжджаю, знаходжу якісь історичні деталі. Минулого разу почали копати доріжки – знайшли якийсь шматок огорожі ХІХ століття. Історія тут на кожному кроці: у будинку за грубкою знайшли шматок розпису, який виявився копією старовинної картини, яка зараз висить у Державному історичному музеї.

У нас із дружиною наступного року срібне весілля, хотілося б його там влаштувати, але не встигаємо. Думаю, що на відновлення буде потрібно ще кілька років. Як будь-яке будівництво, краще б з нуля все будувати, якусь стіну легше могло б знести, але вона носить історичний характер. Коли каменю вже 200 років, то ти будь-що хочеш його зберегти. І тому це все треба скріплювати, зчеплювати та витрачати набагато більше часу та сил.

Потім ми з родиною там житимемо. Найбільше це цікаво доньці, бо вона бачить, як тато щось там весь час малює. Запитує «а де буде моя кімната?». Кімнат там, до речі, вистачить на всіх. У центральному будинку є два флігелі, які з'єднані з основною будівлею галереями з ротондами. У флігелях будуть спальні, а в центрі та в галереях з ротондами будуть спільні зали. Я не прихильник влаштовувати з дому чистого роду музей, він тоді носитиме вже такий сплячий, нудний вигляд. Все-таки садиби мають жити. Але, безумовно, оскільки це місце носить історичний характер, я періодично влаштовуватиму там заходи, відкриватиму садибу для загального доступу. Куракини свого часу нагромадили одну з найбільших садибних портретних галерей у Росії, яка лягла в основу двох тверських музеїв. Зараз разом із ними робимо художній альбом із цих картин, які я оцифрував. І домовилися періодично влаштовувати покази картин у садибі.

У Тверській області ще багато таких покинутих маєтків – близько 200. Конкуренції за них немає, бо за кожним охоронне зобов'язання їх потрібно відновлювати, витрачати на це великі гроші. Таких ентузіастів як я знаю лише кілька людей. З одного боку – дорого, це я вже розумію. Але з іншого - у нас багато багатих людей, які будують собі будинки, в яких немає ні ідеї, ні сенсу, на аналогічні суми, а то й на великі, на маленькому клаптику на Рубльовці. Я не говорю вже про будинки, які купують у Франції чи Лондоні. Це взагалі незрівнянні гроші. Прикро. Щоразу, коли я чую, що хтось купив собі будинок за кордоном, в думці вираховую, скільки б він відродив садиб. Якщо порахувати, скільки російські бізнесмени вклали в закордонну нерухомість, то ми, напевно, всю Росію вже відновили б. Усі мої знайомі вже посміюються, що я рушив на цю тему – пропагую. Я у відновлення садиб закохався, тому, напевно, так із жаром розповідаю. І це точно не бізнес – прогориш, бо кожну садибу треба відчути.

«Сини миють золото в Якутії»

З дружиною ми познайомилися в інституті - вона вчилася курсом молодшого, тоді ж одружилися. До того моменту, як я закінчив інститут та аспірантуру, ми вже мали двох дітей. Нині їх четверо: троє синів та молодша дочка, йде до другого класу. Старший син закінчив другий курс університету St. Andrews у Шотландії, де, до речі, познайомилися Вільям та Кейт, вивчає світову економіку та політику. До цього ще встиг закінчити театральне училище. Середній навчається у Вищій школі економіки, перший курс закінчує. А молодший вступив туди цього року. Минулого року я відправляв синів до Якутії, вони там цілий місяць мили золото. Вважаю, це корисний досвід із погляду розуміння як гроші заробляються. Чесно відпрацювали місяць, отримали по 40 000 рублів, як усі.

Поки, на жаль, не дуже видно у них бізнес-жилка, ну може ще молоді, у 16-18 років це важко зрозуміти. Мені здається, у чоловікові вона проявляється, починаючи десь із 25. Але вони всі спортивні, активні, постійно у своїх друзях, тусовках. Навчаються добре, тому скаржитися нема на що.

З дітьми я встигаю спілкуватися. Тільки зі старшим не часто виходить, переважно «скайпом». Я так свій робочий розпорядок влаштував, що за місто їду тільки у вихідні, а тижня живу в московській квартирі, де ми з синами всі й живемо, тому вони в мене під наглядом і ввечері встигаю провести з ними повчальні бесіди.

Дружина у мене останнім часом активно захопилася лижами та велосипедом, і я з нею за компанію. І ми всі їздимо взимку на лижах, влітку на велосипедах. Весною каталися на велосипедах Каталонією, щойно повернулися з Провансу. Накатали 600 кілометрів за тиждень. Минулого року влітку всю Європу об'їздили на велосипеді.

"За 10 років ціни на російську поезію зросли в рази"

Є в мене ще одне захоплення – збираю прижиттєві видання поетів Срібного віку. Тому в поезії знаюся непогано. Власні поетичні уподобання постійно змінюються, зараз із коханих – Йосип Бродський. Вже зібралася чимала бібліотека, що займає кілька великих шаф у кабінеті будинку. Це просто душі. Почав збирати книжки десять років тому, відтоді, до речі, ціни на російську поезію зросли в п'ять-десять разів. Тоді я міг купити прижиттєву книжку Маяковського за $100, а зараз дешевше, ніж за $1000 не знайти. А якщо книга цінна, з гарною якістю та графікою, то й усі $5000. Але надхмарних цін тут немає. Зрозуміло, що перша книга Цвєтаєвої, Ахматової, Маяковського, Єсеніна коштуватимуть дорого, але все одно це не образотворче мистецтво, де одна картина може оцінюватись у сотні тисяч доларів (картини, до речі, Васильєв теж збирає – в офісі, наприклад, висить кілька творів Дубосарського та Виноградова – ред.). У мене є й цінні екземпляри, наприклад, книга Ахматової «Біла зграя», написана особисто її рукою. Вона в голодні 20-ті роки переписала кілька своїх книг.

"На роботі я весь час розмовляю то з продавцями, то з покупцями"

У «Російських фондах» я зараз переважно займаюся прямими інвестиціями. У нас різні проекти – від золота в Якутії до інтернету в Україні. Є проекти в галузі брокерського бізнесу, управління активами, страхування, видобуток золота та олова на Далекому Сході, телекомунікації, інтернет, туризм, є низка девелоперських проектів. Загалом це прибуткові бізнеси. За останні роки у нас швидко зростав пенсійний блок, у нас зараз два великі пенсійні фонди. Добре розвивається IT Invest, це, я вважаю, один із найбільш високотехнологічних інтернет-брокерів на російському ринку. Зростає золотодобувний актив. Якщо говорити про мою безпосередню роботу, то я тільки й роблю, що розмовляю або з продавцями, або з покупцями. Останнім часом, мабуть, більше продаю. З останніх вдалих інвестиційних угод – продаж проекту «Телефон Ру» на користь МТС. Якщо говорити про розмір бізнесу, то обсяг клієнтських активів у нас близько $800 млн, а вартість наших проектів я оцінив би в $300 млн.

«Поки біржі об'єднуються, про нові проекти можна забути»

Російська біржова спільнота - вона ж міжнародний фінансовий центр - зараз є досить сумною картиною. Особливо на тлі останніх "російських" IPO. Я ще розумію, коли «Русал» якийсь у Гонконгу розміщується, в принципі це глобальна компанія. Але "Яндекс"-то - суто російська компанія. Вона робиться російськими, це російська пошукова система для російських людей. І чому вона розміщується у Нью-Йорку? ММВБ та РТС потрібно захоплюватися не об'єднанням, а вирішувати цю проблему. Ощадбанк теж розмістив свої депозитарні розписки за кордоном. Герман Греф, який скуповував акції і РТС, і ММВБ, і начебто займається консолідацією російської біржової спільноти, сам розміщується в Лондоні. А чим тоді нам, брокерам, торгувати в Росії насінням?

Ніколи тут не буде МФЦ, якщо не буде своїх знакових емітентів. Коли вони будуть розміщуватись у нас, у Росії, тут з'являться і гроші, і ліквідність. Нам потрібно було «Яндекс» та Mail Group усім співтовариством переконувати розміщуватися саме тут, будь-якими заходами – аж до адміністративних. Олександр Волошин, який очолює групу з МФЦ, входить до ради директорів «Яндекса». Чому він не переконав їх тут розміщуватись? Це ж маячня, коли російський приватний інвестор не може купити акції пошуковика, яким він користується щодня. І якщо ми створюємо глобальну об'єднану біржу, то надалі всі російські емітенти повинні розміщуватися саме на ній. І нехай Рубен Аганбегян та Роман Горюнов замість суперечок ходять разом та обходжують емітентів, допомагають знайти їм інвесторів. А то виходить, що потрібно привчати наших інвесторів через західні майданчики купувати наших емітентів. І, отже, годувати чужі біржі, інвестбанки та юристів, виводячи ліквідність із власної країни. Так ніколи це порочне коло не розірвати. Це, до речі, з тієї ж опери – відновлювати російські садиби або купувати будинки в Лондоні.

Чому я так активно беру участь у долі Некомерційного партнерства РТС? Так склалося, що останнім часом у нас в It Invest та «Проспекті» було кілька важливих біржових проектів. І ми накручували кола між двома біржами, обговорюючи їх із керівництвом то ММВБ, то РТС. І, накручуючи їх, я для себе досить чітко зрозумів, що без розвитку інфраструктурних проектів та ініціатив щось зрушити неможливо. Але сьогодні будь-який інфраструктурний проект дуже залежить від бірж, і брокери самі нічого не можуть зробити. А тепер біржі ще кілька років об'єднуватимуться, про жодну конкуренцію вже не йдеться, тобто про нові проекти в принципі можна забути. І це, до речі, вже почало позначатися. Тому ми й хочемо, щоб НП стало майданчиком для обговорень та запуску ініціатив брокерської спільноти. У раді директорів зібралися люди, яким це цікаво – там керівництво всіх провідних брокерів. І всі люди ставляться до теми НП ініціативно та з інтересом, чи готові її розвивати. Саме об'єднання РТС з ММВБ потрібно, якщо чесно, зараз лише з однією метою, щоб у Росії нарешті з'явився центральний депозитарій. І це буде величезний крок уперед для російської біржової інфраструктури. Цього, зокрема, і не вистачає для таких цілей, як розміщення «Яндекса» в Росії.