На жителі півночі яка станція мцьк. Платформа "северянин" - зручний і швидкий спосіб дістатися до тц "золотий вавилон"

Як мають бути оформлені ділянки, зайняті дорогами, комунікаціями та іншими об'єктами загального користуванняв котеджному селищі? Які документи перевірятимуть ще на етапі купівлі ділянки? Який варіант віддати перевагу тому, щоб не було конфліктів із забороною проїзду власників будинків до своїх ділянок?

Варіантів оформлення землі, зайнятої дорогами, інженерними комунікаціями та іншими об'єктами загального користування у котеджному селищі три.

Перший: дороги у власності держави - Російської Федерації, яка уповноважала муніципалітет керувати та розпоряджатися ними.

Другий: земля під дорогами та інженерними мережами належать власникам індивідуальних домоволодінь – членам садового некомерційного товариства у частках чи спільно.

Третій: земля оформлена у власність третіх осіб (фізичних чи юридичних, у тому числі забудовника селища, керуючої компаніїСНТ).

«Нехай вони подбають»

Перші два варіанти погані. Якщо земля, на якій прокладені дороги та мережі, у власності держави, то саме вона – в особі муніципальної влади – відповідає за прибирання, ремонт та утримання доріг та мереж. Тому муніципалітети не прагнуть приймати на баланс такі ділянки, хоча повинні це зробити, наприклад, при ліквідації юрособи, яка раніше володіла землею. Після цього ділянки потрапляють у поділ виморочного майна та мають бути оформлені у держвласність.
Передача муніципалітету землі під дорогами та мережами, крім обов'язку з догляду та утримання, тягне й інші наслідки. По-перше, ця земля має бути загальнодоступною. Контроль в'їзду, шлагбауми та огородження селища стають незаконними. По-друге, якщо муніципалітет не ремонтує дорогу, мешканці селища власним коштом це зробити вже не зможуть. Цей обов'язок лежить виключно на держвласнику, згідно із законом він має обрати підрядника на конкурсній основі, профінансувати ці роботи з бюджету і ніяк інакше.

Якщо домовласник зачепить яму в асфальті перед своїм будинком, звичайно, його не обов'язково притягнуть до відповідальності, як не штрафують кожного, хто порушив ПДР. Але знати, що це є незаконно, варто.
І третє, найнеприємніше для мешканців котеджного селища, наслідок: власник землі має право перенести, реконструювати чи інакше розпорядитися дорогами та мережами.

Єдина перевага передачі землі з дорогами та мережами у власність держави -звільнення від сплати земельного податку. Але й воно сумнівне: для ділянок у приватної власностіпід дорогами та мережами можна встановити кадастрову вартість у розмірі один карбованець.

У третій особі

Третій варіант, оточений міфами та страшилками, - залишення земельних ділянок, призначених для доріг, у власності третіх осіб: девелоперської, афілійованої з нею компанії, що управляє, ДНП або приватних осіб. Власник дороги в такому разі має право обмежувати та встановлювати плату за часткове користування земельною ділянкою, яким прокладені мережі чи дорога. Це і стає «турботою» приватних власників ділянок. Забезпечення безперешкодного проходу та проїзду власників до наділів залежить від власника дороги, а звідси виникають питання у розумності плати за користування дорогою, а також різні спекуляції, пов'язані з обмеженням права проїзду для вирішення інших питань (оплати заборгованості з комунальних платежів тощо).

На дільницях у складі населених пунктів, тобто призначені під ІЖС, подібні проблеми рідкісні.

Але в ДНП, як яких функціонує більшість котеджних селищ, найчастіше трапляється, що правління чи КК завищують плату, а потім закривають доступ, наприклад, тим, хто заборгував за охорону, вивіз сміття, ремонт чи інші послуги у селищі.

При цьому зобов'язання щодо забезпечення проходу/проїзду може бути встановлене або за згодою з власником, або в судовому порядку. Обидва варіанти означають встановлення плати за часткове користування ділянкою, але плата не повинна бути великою. Судова практикащодо відновлення права проходу/проїзду власника до своєї ділянки вже склалася. І тих, хто перешкоджав реалізації цього законного права, ще й зобов'язували компенсувати збитки.

По-доброму, здійснюючи розмежування земельного масиву на індивідуальні ділянки та його кадастровий облік, сумлінний власник знову освіченої дороги повинен заявити під час постановки на кадастровий облік дороги призначення землі, призначеної під неї. Тобто, говорячи юридичною мовою, встановити сервітут - право безперешкодного проїзду/проходу дорогою. І тоді це відобразиться у кадастровому паспорті «дорожніх» ділянок та у публічній кадастровій карті. Встановлення сервітуту, тобто обмеження, що зобов'язує власника забезпечити безперешкодний прохід та проїзд своєю ділянкою, - дієвий спосібзахисту прав дачників та садівників. Це найпрозоріший варіант, коли в публічній кадастровій карті відображено планування території із землевідведеннями під дороги, свердловину та електропідстанцію та зазначено призначення цих наділів.

У Останніми рокамикадастровий облік змінився, і є прецеденти, коли кадастровий паспорт на ділянку отримано, навіть якщо до нього немає проходу/проїзду, тобто питання з дорогою не вирішено. Ні прокуратура, ні міліція в подібні конфлікти не втручаються: це суперечка про дотримання цивільних прав, тому його має вирішувати суд.

Перевірка документів

Схему планування території селища, на якій розмежовано приватні наділи та ділянки загального користування, стверджує місцевий органвлади. Вона називається "Проект організації та забудови", по суті, це проект планування території. На схемі позначені проходи/проїзди до всіх ділянок, і збудувати на них, наприклад будинок, не можна. До затвердження схеми планування території ризики покупців ділянок підвищуються багаторазово.

Якщо забудовник запропонував «сирий», не готовий продукт, то він не виконав свою роботу, за яку отримав гроші з покупців. При купівлі домоволодіння у котеджному селищі у договорі з власником має бути прописано, як буде надалі організовано життя, кому належать мережі, дороги, спортмайданчики та інше та які зобов'язання щодо утримання цього майна бере на себе покупець.

Захистом від завищеної плати могла б стати репутація забудовника та ситуація у побудованих та керованих ним селищах. Але це, на жаль, поки- редність.

Активних, небайдужих до проблем мікрорайону учасників виявилося 49. Як то кажуть: сказати нічого, недоробляємо. Нижче наведено діаграму, яка показує розподіл голосів.

Сучасне заміське селище, включаючи дачні та котеджні селища різних обсягівзаселення не мислимі без під'їзних та внутрішніх доріг.

Дороги заміських селищ

Технологія будівництва доріг у заміських селищах відрізняється від доріг. федерального значення, які будує ТОВ «Спецдорбуд» , але різна технологіяБудівництво не означає гіршу якість.

Технологія влаштування селищних доріг визначається залежно від запланованого автомобільного навантаження на дорогу. Також, від презентабельності та запланованої комфортабельності для проживання у селищі.

Не секрет, що соціальний рівеньселища значно впливає на технологію майбутніх селищних шляхів. Як наслідок на їхню якість та термін експлуатації. Так у селищі з дорогими котеджами навряд чи буде достатньо простої ґрунтової дороги. А у скромному дачному товаристві не будуватимуть асфальтобетонний проспект.

Дороги у котеджних селищах як етап благоустрою

Будівництво доріг належить до етапу благоустрою котеджного селища. Початок етапу будівництва доріг планується після завершення всіх інженерних робіт із підключення котеджів до центральних або місцевих комунальних систем. Усі траншеї, що перетинають майбутні дороги, із закладеними в них трубопроводами, трубами каналізації, електричними кабелями мають бути засипані, а земляні роботи на території селища мають бути завершені.

Після завершення інженерних підключень будинків селища розпочинається другий етап будівництва доріг. Влаштовується дренажна система вздовж доріг, закладення водовідвідних труб упоперек доріг, готується дорожнє полотно. Готуються місця стоянок та розворотних майданчиків.

На третьому етапі проводиться асфальтування доріг селища, а також асфальтування стоянок, місць розвороту та тротуарних доріжок.

Завершується облаштування доріг у селищі, влаштуванням вуличного освітлення.

Влаштування доріг на етапі будівництва селища

Неможливо будувати селище без доріг. На етапі будівництва селища дороги будуються у спрощеному варіанті як майбутня основа планових доріг.

• З розмічених трас та місць будівництва: доріг, стоянок, розворотів, з'їздів знімається верхній шарґрунти;
• Ділянки, очищені від ґрунту ущільнюються котками;
• По ущільненому грунту проводиться обсипання доріг: робиться подушка з дрібнофракційного щебеню або піску;
• Наступний шар дорожнього покриття називають дорожній «одяг». На етапі забудови селища як дорожній одяг служить ущільнений шар щебеню або дорожні плити;
• Асфальтування доріг селища здійснюють після закінчення забудови селища та завершення підключення всіх будинків до комунікацій.

Варіантів оформлення землі, зайнятої дорогами, інженерними комунікаціями та іншими об'єктами загального користування у котеджному селищі три. Перший: дороги у власності держави — Російської Федерації, яка уповноважила муніципалітет керувати та розпоряджатися ними. Другий: земля під дорогами та інженерними мережами належать власникам індивідуальних домоволодінь (членам дачного партнерства, садівництва, кооперативу) у частках чи спільно. І третій: земля оформлена у власність третіх осіб (фізичних чи юридичних, у тому числі забудовника селища, керуючої компанії чи ДНП, СНТ та ін.).

«Нехай вони подбають»

На думку Дмитра Майорова, генерального директоракомпанії «Русь: Нові Території», перші два варіанти погані. Якщо земля, на якій прокладено дороги та мережі, у власності держави, то саме вона — в особі муніципальної влади — відповідає за прибирання, ремонт та утримання доріг та мереж. Тому муніципалітети не прагнуть приймати на баланс такі ділянки, хоча повинні це зробити, наприклад, при ліквідації юрособи, яка раніше володіла землею. Після цього ділянки потрапляють у поділ виморочного майна та мають бути оформлені у держвласність.
Передача муніципалітету землі під дорогами та мережами, окрім обов'язку з догляду та утримання, тягне й інші наслідки, пояснює Дмитро Майоров. По-перше, ця земля має бути загальнодоступною. Контроль в'їзду, шлагбауми та огородження селища стають незаконними. По-друге, якщо муніципалітет не ремонтує дорогу, мешканці селища власним коштом це зробити вже не зможуть. Цей обов'язок лежить виключно на держвласнику, згідно із законом він має обрати підрядника на конкурсній основі, профінансувати ці роботи з бюджету і ніяк інакше. Якщо домовласник зачепить яму в асфальті перед своїм будинком, звичайно, його не обов'язково притягнуть до відповідальності, як не штрафують кожного, хто порушив ПДР. Але знати, що це є незаконно, варто.
І третє, найнеприємніше для мешканців котеджного селища, наслідок: власник землі має право перенести, реконструювати чи інакше розпорядитися дорогами та мережами.
Перевага передачі землі з дорогами та мережами у власність держави – єдина: звільнення від сплати земельного податку. Але й воно, зазначає Дмитро Майоров, є сумнівним: для ділянок у приватній власності під дорогами та мережами можна встановити кадастрову вартість у розмірі один рубль.

Частка дорожня

Другий варіант, коли ділянками з дорогами та мережами володіють у частках (або спільно) мешканці котеджного селища, на думку Дмитра Майорова, теж поганий: як показує практика, співвласникам рідко вдається домовитися і будь-яке питання про витрати на ремонт та утримання спільного майна стає яблуком розбрату .
Окремий клубок проблем пов'язаний із переходом цієї частки у спільному майні під час продажу домоволодіння у селищі. Як бути, якщо покупець відмовиться купувати частку у власності на дорогу? Чи продавець домоволодіння – продавати свій шматочок дороги? Як оформляти відмову від переважного права викупу співвласників?
Пайове або спільне володіння дорогами та інфраструктурою в котеджних селищах використовується, але рідше, ніж оформлення територій загального користування у власність третіх осіб. На думку юриста, керівника юротділу «Російського Фонду Нерухомості» Максима Фініонова, незважаючи на всі складнощі при переході прав, володіння часткою у власності на землю під дорогами та мережами дає власнику більше можливостейіз захисту свого права на прохід/проїзд та користування мережами.

У третій особі

Третій варіант, оточений міфами та страшилками, — залишення земельних ділянок, призначених для доріг, у власності третіх осіб: девелоперської, афілійованої з нею компанії, що управляє, ДНП або приватних осіб. Власник дороги в такому разі має право обмежувати
та встановлювати плату за часткове користування земельною ділянкою, якою прокладено мережі або дорога. Це і стає «турботою» приватних власників ділянок. Забезпечення безперешкодного проходу та проїзду власників до наділів залежить від власника дороги, а звідси виникають питання у розумності плати за користування дорогою, а також різні спекуляції, пов'язані з обмеженням права проїзду для вирішення інших питань (оплати заборгованості з комунальних платежів тощо).
На ділянках у складі населених пунктів, тобто призначених під ІЖС, такі проблеми рідкісні, пояснює Максим Фініонов.
У ДНП, як яких функціонує більшість котеджних селищ, трапляється, що правління або КК завищують плату, а потім закривають доступ, наприклад, тим, хто заборгував за охорону, вивіз сміття, ремонт чи інші послуги у селищі.
При цьому зобов'язання щодо забезпечення проходу/проїзду може бути встановлене або за згодою з власником, або в судовому порядку. Обидва варіанти означають встановлення плати за часткове користування ділянкою, але плата не має бути великою, каже Максим Фініонов. Судова практика щодо відновлення права проходу/проїзду власника до своєї ділянки вже склалася. І тих, хто перешкоджав реалізації цього законного права, ще й зобов'язували компенсувати збитки.
По-доброму, здійснюючи розмежування земельного масиву на індивідуальні ділянки та його кадастровий облік, сумлінний власник знову освіченої дороги повинен заявити під час постановки на кадастровий облік дороги призначення землі, призначеної під неї. Тобто, говорячи юридичною мовою, встановити сервітут — право безперешкодного проїзду/проходу дорогою. І тоді це відобразиться у кадастровому паспорті «дорожніх» ділянок та у публічній кадастровій карті. Встановлення сервітуту, тобто обмеження, яке зобов'язує власника забезпечити безперешкодний прохід і проїзд своєю ділянкою, є дієвим способом захисту прав дачників та садівників, вважає головний юрист «Російського Фонду Нерухомості». Це найпрозоріший для покупця варіант, коли в публічній кадастровій карті відображено планування території із землевідведеннями під дороги, свердловину і електропідстанцію, що пред'являється забудовником селища, і зазначено призначення цих наділів. Портал Росреєстру (pkk5.rosreestr.ru) дає можливість швидко провести вичерпну перевірку.
В останні роки кадастровий облік змінився, і є прецеденти, коли кадастровий паспорт на ділянку отримано, навіть якщо до нього немає проходу/проїзду, тобто питання з дорогою не вирішено. Максим Фініонов рекомендує перевіряти під'їзд перед купівлею землі, інакше доведеться обстоювати свої права через суд.
Ні прокуратура, ні міліція в подібні конфлікти не втручаються, додає Дмитро Майоров: це суперечка про дотримання громадянських прав, тому її має вирішувати суд.

Максим Фініонов, керівник юридичного відділу компанії "Російський Фонд Нерухомості"

У старих садівництвах земля під дорогами була або в оренді, або у власності СНТ. Потім садівникам дозволили приватизувати ці ділянки у частках чи у спільну власність. Покупцю домоволодіння чи ділянки у такому садівництві треба вимагати оформлення частки у власності.
Але і без цього обмеження права проходу/проїзду та різні спекуляції цим (для стягнення боргів за експлуатаційними платежами, плати за утримання спільного майна) буде незаконним: згідно із законом власник ділянки має право проходити та проїжджати до нього.
Для тих, хто це право обмежує, судовий розглядзагрожує не лише примусом дозволити часткове користування ділянкою, а й стягненням збитків на користь того, чиє законне правообмежувалося.
Порада покупцям ділянок: якщо у публічній кадастровій карті даних про призначення ділянок під дорогами немає, перевіряйте документи на землю під дорогами продавця. Для цього краще залучити спеціаліста із земельного права. Схему планування території селища можна перевірити у відділі архітектури та містобудування у районній адміністрації.

Перевірка документів

Схему планування території селища, на якій розмежовано приватні наділи та ділянки загального користування, затверджує місцевий орган влади. Вона називається «Проект організації та забудови ДНП», пояснює Дмитро Майоров, по суті це проект планування території. На схемі позначені проходи/проїзди до всіх ділянок, і збудувати на них, наприклад будинок, не можна. До затвердження схеми планування території ризики покупців ділянок підвищуються багаторазово. Якщо забудовник пропонує «сирий», не готовий продукт, то він не виконує свою роботу, за яку хоче отримати гроші з покупців, вважає Дмитро Майоров.
При купівлі домоволодіння в котеджному селищі у договорі з девелопером (власником) має бути прописано, як буде надалі організовано життя, кому належать мережі, дороги, спортмайданчики та інше та які зобов'язання щодо утримання цього майна бере на себе покупець.
Захистом від підвищеної плати може бути репутація девелопера і ситуація у побудованих і керованих ним селищах.