Підходи до проблеми розвитку наукових знань. Проблеми наукового пізнання

Відповідно до Статті 7 «Склад земель у Російської Федерації» Земельного кодексу Російської Федерації (ЗК РФ) землі за цільовим призначенням поділяються на категорії. Першою серед них згадується категорія земель сільськогосподарського призначення.

Поняття земель сільськогосподарського призначення сформульовано у статті 77 «Поняття та склад земель сільськогосподарського призначення» ЗК РФ. Такими визнаються землі, що знаходяться поза межами населених пунктівта надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей. У цій статті встановлено склад земель сільськогосподарського призначення ─ сільськогосподарські угіддя, землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, лісовими насадженнями, призначеними для забезпечення захисту земель від негативного впливу, водними об'єктами, а також будинками, будівлями, спорудами, що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції.

Землі сільськогосподарського призначення РФ

Складові близько чверті всієї території Російської Федерації, землі сільськогосподарського призначення за своєю часткою загальному обсязі земельних ресурсівпоступаються лише землям лісового фонду, які займають більше половини площі країни.

Види використання земель сільськогосподарського призначення - рілля (на неї припадає основна частина сільськогосподарських угідь), пасовища, сіножаті, сади, виноградники, ставки для розведення риби і т.д.

Незважаючи на те, що Росія - один зі світових лідерів за площею ріллі, розорано лише близько 8% її території. Це приблизно втричі менше, ніж у США та у шість разів менше ніж в Індії. Хоча є суб'єкти Федерації, де розорано понад половину всієї території, - Білгородська, Воронезька, Курська, Липецька, Орловська, Ростовська, Саратовська, Тамбовська області; Краснодарський та Ставропольський краї.

Слід сказати, що сільськогосподарські угіддя перебувають усередині категорії земель сільськогосподарського призначення. Вони становлять вагому частку у землях населених пунктів. Є сільськогосподарські угіддя в таких категоріях, як землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, землі лісового фонду, землі територій, що особливо охороняються, і об'єктів.

Найбільшу частку різні видиземель сільськогосподарського призначення займають на Півдні країни - у Північно-Кавказькому та Південному федеральних округах. Найменшу ─ у суворому Сибіру та малоосвоєному Далекому Сході. Основні сільськогосподарські регіони з великою кількістю орних земель сконцентровані переважно у Центрі та Півдні європейської частини, у Середньому і Нижньому Поволжі, й у меншою мірою Півдні Уралу, Сибіру і Далекого Сходу.

Що каже Закон про землі сільськогосподарського призначення. Правовий режим земель сільськогосподарського призначення

Значення земель сільськогосподарського призначення вимірюється не тільки питомою вагою земельному фонді. Від їхнього стану та продуктивності залежить продовольча безпека держави. На землі працює чимала частина населення країни - сільські жителістановлять чверть росіян.

На початку дев'яностих у системі земельних відносин Російської Федерації відбулися революційні перетворення, що призвели до їхньої радикальної зміни. Землі сільськогосподарського призначення опинилися у власності десятків мільйонів колишніх колгоспників та працівників радгоспів, серед яких було перерозподілено понад сто мільйонів гектарів землі. За короткий час соціальна структураросійського села разюче змінилася, був сформований новий соціальний шар─ земельні власники, до яких перейшли права на землі сільськогосподарського призначення.

Досвід провідних економік світу переконує це був правильний хід. Агропромисловий комплекс розвивається найбільш успішно, коли землі сільськогосподарського призначення перебувають переважно в приватної власності. Тому, незважаючи на деякий відкат, що супроводжував надання земель сільськогосподарського призначення в приватні руки натуральним показникам(за період 1990–2008 рр. сукупне виробництво сільськогосподарської продукції помітно знизилося), позитивні результатине змусять на себе довго чекати.

Враховуючи зміни, що відбулися в країні, велика увагаприділялося формуванню юридичного фундаменту цих перетворень. Ухвалювалися нормативні акти, покликані зробити максимально працездатним земельне законодавство та пов'язану із земельними ділянками, в т. ч. що належать до земель сільськогосподарського призначення, частина цивільного законодавства.

До найбільш важливих з них належать:

"Земельний кодекс Російської Федерації" від 25.10.2001 № 136-ФЗ (Глава XIV "Землі сільськогосподарського призначення");
відбиває особливості обороту земель сільськогосподарського призначення Федеральний закон від 24.07.2002 № 101-ФЗ «Про оборот земель сільськогосподарського призначення»;
що регламентує у т. ч. переведення земель сільськогосподарського призначення Федеральний закон від 21.12.2004 № 172-ФЗ «Про переведення земель або земельних ділянокз однієї категорії до іншої» (Стаття 7 «Особливості переведення земель сільськогосподарських угідь або земельних ділянок у складі таких земель із земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію»);
Федеральний закон від 16.07.1998 № 101-ФЗ «Про державне регулюваннязабезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення»;
● Федеральний закон від 29.12.2006 № 264-ФЗ «Про розвиток сільського господарства» (Стаття 13 «Державна підтримка заходів щодо підвищення родючості земель, охорони сільськогосподарських земель»);
Федеральний закон від 11.06.2003 № 74-ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство» (Стаття 12 «Порядок надання земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній чи муніципальній власності, для здійснення фермерським господарством його діяльності»).

Землі сільськогосподарського призначення - дозволене використання

Відповідно до Статті 78 «Використання земель сільськогосподарського призначення» ЗК РФ землі сільськогосподарського призначення можуть використовуватися господарствами - селянськими (фермерськими) та особистими підсобними, господарськими товариствами та товариствами, виробничими кооперативами, державними та муніципальними унітарними підприємствами, різними комерційними організаціями, підрозділами організацій сільськогосподарського профілю тощо.

Наказом Міністерства економічного розвиткуРосійської Федерації від 01.09.2014 № 540 було затверджено класифікатор видів дозволеного використання земельних ділянок, що передбачає у т. ч. різні види використання земель сільськогосподарського призначення.

Головне цільове призначення сільськогосподарських земель випливає із назви категорії ─ ведення сільського господарства. Класифікатор розкладає його «по поличках» - видам дозволеного використання земельної ділянки: рослинництво, тваринництво, бджільництво, рибництво, наукове забезпечення сільського господарства, зберігання та переробка сільськогосподарської продукції, ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках, утримання розсадників, забезпечення сільськогосподарського виробництва.

У свою чергу деякі найменування видів дозволеного використання земельної ділянки «розпадаються» на окремі складові. Наприклад, землі для рослинництва включають землі сільськогосподарського призначення для садівництва, овочівництва, вирощування зернових та інших сільськогосподарських культур, льону та конопель, тонізуючих, лікарських, квіткових культур. Тваринництво поділяється на скотарство, звірівництво, птахівництво та свинарство.

Крім того, сільськогосподарське використання включає зберігання та переробку сільськогосподарської продукції, у т. ч. будівництво на землях сільськогосподарського призначення будівель та споруд, що використовуються для зберігання та переробки сільськогосподарської продукції.

Охорона земель сільськогосподарського призначення

Закордонний досвід показує, що в економічно розвинених країн величезне значеннята особливості земель сільськогосподарського призначення повною мірою враховуються під час управління земельними ресурсами. І на Росії сільськогосподарські угіддя у складі земель сільськогосподарського призначення підлягають особливої охорони.

Відстежувати їхній стан допомагає моніторинг земель сільськогосподарського призначення. Державний моніторинг земель - частина державного екологічного моніторингу, Що являє собою систему спостережень, оцінки та прогнозування стану земель, включаючи родючість ґрунтів. Його об'єктами є всі землі Російської Федерації. Здійснення державного моніторингуземель сільськогосподарського призначення та земель інших категорій, що використовуються потреб сільського господарства, регулюється Федеральним законом від 16.07.1998 № 101-ФЗ «Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення».

Найважливіше значення має забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення. Ерозійної та дефляційної небезпеки схильні до 58,5% сільськогосподарських угідь, у т. ч. 67% ріллі. Майже 40 млн. га зазнають впливу водної ерозії, а понад 66 млн. га – вітрової ерозії ґрунтів. На шести мільйонах га має місце їхній спільний прояв.

Усе це призводить до того, що продуктивна площа земель сільськогосподарського призначення скорочується. Протягом двох десятиліть із 1990 року із сільськогосподарського обороту щорічно виводилося в середньому до двох млн га. Особливого значення набуває рекультивація земель сільськогосподарського призначення. Важливий аспектцієї роботи – проведення агротехнічних, агрохімічних, меліоративних, фітосанітарних, протиерозійних заходів.

Переведення земель сільськогосподарського призначення

Переведення земель сільськогосподарських угідь або земельних ділянок у складі таких земель із земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію допускається у виняткових випадках. Ось деякі з них:

консервація земель;
створення особливо охоронюваних природних територійабо віднесення земель до земель природоохоронного, історико-культурного, рекреаційного та іншого особливо цінного призначення;
зміна рис населених пунктів;
розміщення промислових об'єктів на землях, кадастрова вартість яких не перевищує середній рівенькадастрової вартості за муніципальному району(Міському округу);
включення непридатних реалізації сільськогосподарського виробництва земель до складу земель лісового фонду земель водного фонду чи земель запасу.

Закон прагне перекрити всі лазівки, з використанням яких родючі землівиключаються із сільськогосподарського виробництва. Хоча безпристрасна статистика свідчить, землі сільськогосподарського призначення можуть скорочуватися не тільки через вплив несприятливих факторівприродного або антропогенного походження. Одна з причин – переведення земель до інших категорій. Лише за період 1995–2007 років. шляхом зміни категорії чи виду дозволеного використання із сільського господарства було виведено близько півтора мільйона земельних ділянок.

Особливості обігу земель сільськогосподарського призначення

Свої особливості має продаж землі сільськогосподарського призначення. Відповідно до Федерального закону від 24.07.2002 № 101-ФЗ «Про оборот земель сільськогосподарського призначення» у разі продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або муніципальна освіта, якщо це встановлено законом даного суб'єкта, має право його купівлі. Причому за ціною, яку він продається. Виняток - продаж з прилюдних торгів.

Угода, внаслідок якої така ділянка землі сільськогосподарського призначення була продана з порушенням переважного права купівлі, є нікчемною.

Враховуючи, що далеко не завжди ефективному власнику є купівля землі сільськогосподарського призначення для ведення аграрного бізнесу, особливе значеннянабуває оренда. Оренда земель сільськогосподарського призначення грає важливу рольу сільському господарстві багатьох країн світу, велику користь вона здатна принести й у Росії.

В оренду можуть бути передані земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік, із земель сільськогосподарського призначення, в т. ч. земельні ділянки, що перебувають у частковій власності.

Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, яка перебуває у державній або муніципальній власності, за винятком ряду випадків укладається на строк від трьох до сорока дев'яти років.

Оцінка земель сільськогосподарського призначення

Вартість землі сільськогосподарського призначення - важливий показник, що впливає можливість земельної ділянки виявитися залученим у цивільний оборот. А кадастрова вартість земель сільськогосподарського призначення визначає розмір податку, що стягуватиметься з її власників.

Державна кадастрова оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться відповідно до двох документів. Новіший ─ Методичні вказівкиза державною кадастровою оцінкою земель сільськогосподарського призначення, затверджені Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20.09.2010 № 445. Якщо кадастрова вартість земельних ділянок, зайнятих сільськогосподарськими угіддями, що міститься в державний кадастрнерухомості, визначена в порядку, що діяло до набрання ним чинності, то дійсні Методичні рекомендаціїщодо державної оцінки земель сільськогосподарського призначення, затверджених наказом цього ж Міністерства від 01.07.2005 № 145.

Земельні відносини у Росії переживають складний етап. Важко з неминучими помилками вишиковується сучасна ефективна системаземлекористування. Шукається баланс оптимальної взаємодії держави, бізнесу та суспільства. З одного боку, адміністративне регулювання не повинно придушувати приватну ініціативу, а з іншого, у «стихії ринку» не можна втратити важливі для всіх орієнтири, такі як, наприклад, першочергове вирішення екологічних проблем.

Надійною опорою на цьому шляху є багатий історичний досвідРосії, що включає чимало періодів земельних перетворень. Досить згадати про Столипінську аграрній реформі, найбагатша спадщинаякої вивчається досі.

Головний орієнтир - ефективне з оптимальним поєднанням ринкових механізмівта державного втручання управління землями сільськогосподарського призначення ─ запорука продовольчої безпеки та соціального благополуччяне лише мешканців села, а й усього населення величезної країни.

Особливості

Землі сільгосппризначення можуть використовуватися для виробництва та переробки продукції, фермерства тощо. Відповідно, ними можуть розташовуватися супутні об'єкти, інженерні комунікації, обслуговуючі їх, склади та інших. Можливість будівництва споруд чи повна заборона цього, і навіть конкретний напрямок діяльності суб'єктів визначають види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення. Розглянемо їх докладніше

Класифікатор видів дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення

У нормативних актах визначено категорії територій, призначені для:

Ведення ЛПГ.
Здійснення виробничої діяльності. До них відносять сіножаті, ріллі, ділянки під багаторічними насадженнями, пасовища, виноградники, сади та ін.
Ведення фермерського (селянського) господарства.
Дачного будівництва. До них відносять ділянки, які надані громадянам або придбані ними для відпочинку з правом спорудження житлового будинку та реєстрації в ньому, а також підсобних будівель з можливістю вирощувати ягідні, плодові, овочеві, баштанні та інші культури, картопля.
Ведення садівництва. Сюди відносять ділянки, які надані громадянам або куплені ними для вирощування культурних рослин, картоплі, а також для відпочинку з можливістю звести житлову споруду, але без реєстрації в ній.
Ведення тваринництва.
Випасу худоби та сінокосіння.
Ведення городництва.
Створення зелених захисних насаджень.
Ведення бджільництва.
Науково-дослідних, навчальних та інших заходів, пов'язаних із с/г виробництвом.
Ведення рибного промислу.

Це далеко не повний перелік напрямків, у яких можуть експлуатуватись землі сільгосппризначення. Види дозволеного використання встановлюються і для територій, що особливо охороняються.

Угіддя

Дозволене використання земель сільськогосподарського призначення встановлюється для особливо цінних територій. До них відносять угіддя, вартість яких за кадастровою оцінкою вище за середню, що склалася на конкретній місцевості, на 10%. У цю ж категорію включено ділянки дослідно-виробничих та науково-дослідних підрозділів та організацій середньої та вищої спецосвіти, а також державні сортовипробувальні території.

Дозволене використання земель сх призначення передбачається і для штучно зрошуваних і осушуваних угідь зі стаціонарними та відкритими системами.

Будівництво

Як було зазначено вище, для спорудження житлових будівель, крім інших територій, можуть виділятися землі сільськогосподарського призначення. Види дозволеного використання, встановлені у ЗК, передбачають будівництво за дотримання положень містобудівних регламентів. Крім цього, при зведенні споруд повинні виконуватись санітарні, екологічні, протипожежні та інші правила та норми.

Землі сільгосппризначення: види дозволеного використання СНТ/ДНП

Між вказаними категоріями є певні відмінності. Насамперед слід зазначити різну вартість землі сільськогосподарського призначення. Види дозволеного використання мають важливе значення при її визначенні. Ділянки дачного некомерційного партнерства мають меншу кадастрову вартість. Це обумовлюється тим, що вони відрізняються меншою родючістю, ніж призначені для садівництва землі сільгосппризначення. Види дозволеного використання мають значення реалізації реєстрації проживання. Ділянки дачного некомерційного партнерства купуються зазвичай для будівництва невеликого за площею будиночка і створення на прилеглій території саду. Відповідно до нового законодавства допускається їх розміщення в межах поселень. Це майже прирівнювало землі сільгосппризначення (види дозволеного використання ДНП та ІЖС). Ділянки садового некомерційного товариства розташовуються, як правило, в екологічно чистих та красивих районах. До них організуються зручні під'їзди.

Переваги дачних ділянок

Як було зазначено вище, види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення впливають на кадастрову вартість. Найчастіше дачне партнерство є оптимальним варіантом придбання ділянки. При покупці у громадянина з'являється гарантоване членство. Відповідно, він має право брати участь у зборах, приймати рішення щодо поточних питань.

Дозволене використання земель сільгосппризначення передбачає можливість реєстрації проживання. Якщо дачне партнерство знаходиться в межах поселення, то прописатися в будинку, спорудженому на такій ділянці буде простіше, ніж у садовому товаристві. Безперечним плюсом є відсутність необхідності проводити обов'язкову техекспертизу будівлі та визнавати її житловою.

Недоліки та обмеження

Такі види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення, як садове товариство та дачне партнерство, призначені для різних цілей. Останнє, зокрема, передбачає насамперед вирощування культур, організацію саду. На ділянках, що мають зазначені видидозволеного використання земель сільськогосподарського призначення, можна будувати житлові споруди. Однак у разі дачного партнерства звести будинок для постійного проживання в ньому буде проблематично. До дільниць ДНП не передбачено підведення доріг та інженерних комунікацій. Прокладання водо-, газопроводу, а також електромереж займаються спеціалізовані організації. Однак їхні послуги коштують досить дорого. Незважаючи на те, що Конституційний суд визнав право власників ділянок здійснювати реєстрацію проживання, на практиці цей процес є досить складним і займає багато часу. Не передбачається на таких землях будівництво поліклінік, дитячих садків та інших громадських установ.

Плюси та мінуси садових товариств

Землі СНТ коштують дешевше, ніж ділянки під ІЖС. При цьому на них не обов'язково зводити житловий будинок. Ділянки розташовуються, як правило, за містом. Їх можна використовувати виключно для вирощування культурних рослин.

Серед недоліків слід зазначити складність реєстрації проживання, незважаючи на визнання такої можливості Конституційним Судом. Незалежно від того, який будинок буде зведено на ділянці, він рахуватиметься і проходитиме за всіма документами як дачний.

Важлива інформація про наділи

Необхідно сказати, що різницю між СНТ та ДНП не завжди можуть встановити навіть юристи. Справа в тому, що ці категорії мають багато спільного, ряд аналогічних переваг та недоліків. Слід зазначити, що за бажанні власника провести електрику до будинку необхідно отримати згоду всіх членів партнерства чи товариства. Якщо громадянину, який подав документи на прописку в будинку, буде відмовлено, йому необхідно проводити експертизу для отримання акта про визнання будівлі житловим та відповідним нормам. Після цього доведеться звернутися до суду. Якщо порівнювати всі переваги та мінуси СНТ та ДНП, то вигідніше купувати ділянку в дачному партнерстві. Тут основним недоліком є складність із реєстрацією за місцем проживання. Однак ця проблема вирішується за певної наполегливості.

Специфіка застосування норм

В даний час все частіше виникає необхідність змінити існуючий виглядвикористання наділів. Це обумовлюється насамперед тим, що експлуатація ділянок для котеджного (дачного) будівництва більш приваблива в економічному плані. Порядок, відповідно до якого проводитиметься зміна виду дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення, багато в чому залежатиме від того, чи затверджені на території округу, в межах якого розташований наділ, правила забудови.

Якщо цього не сталося, то застосовуються загальні положення. Відповідно до них не може змінюватися вид використання наділу, який відноситься до категорії особливо цінних. Критерії визначення мають встановлюватись регіонами самостійно. Після ухвалення правил для відповідних територій встановлюється 2 зони. Один із них призначається для угідь. До них відносять ріллі, пасовища, сіножаті, виноградники та ін. У межах другої зони розташовуються об'єкти сільгосппризначення, призначені для господарювання, садового та дачного в тому числі, а також ЛПГ.

Висновки

Правова регламентація використання угідь, що включає питання щодо зміни їх виду, здійснюватиметься окремими нормативними актами. З моменту затвердження правил і до прийняття зазначених документів, перевести ділянку до іншої категорії буде неможливо. Це означає, що в рамках цього проміжку часу буде діяти жорсткий правовий режим. Що стосується ділянок, віднесених до другої зони, то для зміни виду використання слід застосовувати загальні правила. У свою чергу це означає, що процедура може бути проведена правовласником без додаткових погоджень. Необхідно при цьому врахувати, що зміна виду можлива лише у випадку, якщо ділянкою володітиме належний суб'єкт. Ним може бути чи громадянин, чи некомерційне об'єднання. Комерційне підприємство не зможе змінити вид використання наділу "для дачного будівництва" і в тому випадку, якщо його буде віднесено до однієї з основних категорій.

Для власників ділянок для сільськогосподарського виробництва, які бажають змінити вид використання, сьогодні існує проблема. Вона пов'язані з вибором відповідного періоду щодо цієї процедури. Якщо наділ за правилами має відноситися до угідь, то зміну потрібно провести до їх затвердження. Якщо дільниця не включена до цієї категорії, то власникам доцільніше дочекатися прийняття відповідного нормативного акта.

Однак при цьому власники повинні розуміти, що може виникнути така ситуація, при якій відповідно до правил ділянка буде віднесена до угідь з усіма наслідками, що з цього випливають. У зв'язку з тим, що реальних гарантій запобігання цьому немає, правовласникам слід проявляти активність та брати участь у розробці нормативного акта, а також генпланів поселень та округів, у межах яких знаходяться ділянки.

Висновок

Як показує практика, загалом із користуванням землями сільгосппризначення не виникає складнощів. Проблеми з'являються тільки в певних випадках. Зокрема, труднощі виникають із реєстрацією проживання у будинках, споруджених у СНТ чи ДНП. Під час проведення цієї процедури є ймовірність, що доведеться звертатися до суду. Проблеми можуть виникнути і за необхідності змінити вид використання ділянки. У разі доцільно проконсультуватися з кваліфікованим юристом.

Тим, хто займається або хоче займатися угодами з купівлі-продажу ділянок землі сільськогосподарського призначення, буде цікава ця інформація.

землі сільськогосподарського призначення дуже різноманітні.

Землі сільськогосподарського використання від земель сільськогосподарського виробництва, хоча вони перебувають у однієї й тієї категорії земель – сільськогосподарської, виходячи з Земельного Кодексу РФ.

До земель сільськогосподарського використання належать земельні угіддя, які можуть належати і до інших земельних категорій, наприклад, населених пунктів чи промисловості, лісового фонду. У документах це зазвичай виглядає так: «Категорія землі – населені пункти, дозволене використання для селянсько-фермерського господарства». Вважається, що таке дозволене використання має тимчасовий характер, земля передана для конкретних сільськогосподарських цілей громадянам або юридичним особамдля організації сільгосппідприємства. Це можуть бути склади, адміністративні будинки, дороги та інші об'єкти інфраструктури, які забезпечують процес сільгоспвиробництва.

У статті 77 Земельного Кодексу РФ йдеться про те, що землями сільськогосподарського призначення вважаються землі, що знаходяться за межами населеного пункту. Але ми зустрічаємо не поодинокі випадки, коли земля сільськогосподарського призначення знаходиться у межах населеного пункту. Таким землям надають назву – для сільськогосподарського використання.

Землі сільськогосподарської категорії для сільськогосподарського використання, що знаходяться в межах населеного пункту, підлягають зміні їх правового статусуна «дачне будівництво» чи «для індивідуальної житлової забудови» оскільки такі землі і будівлі цих землях поширюються статті Містобудівного кодексу РФ.(ч. 10 ст. 35 і год. 3 ст. 36 ГСК РФ)

Тому з сільгоспвиробництва, особистого підсобного господарства, селянсько-фермерського господарства на дачне будівництво чи житлове будівництво можна лише шляхом включення землі до кордонів населеного пункту або приєднання до вже існуючого ДНП(дачне некомерційне партнерство) або СНТ (садівниче некомерційне товариство). Якщо ділянки дійсно фактично стикаються.

Якщо така земля знаходиться за межами населеного пункту і навіть не стикається з ним, то її можна використовувати як за прямим цільовим призначенням, так і за допоміжним.

За функціональним призначенням землі сільськогосподарського призначення поділяються на дві групи:

Сільськогосподарські угіддя (пасовища, сіножаті, рілля, багаторічні насадження)

Несільськогосподарські угіддя (лісопосадки, лісопокриті, водопокриті території, дороги, споруди, споруди тощо).

Сільськогосподарські угіддя – це високородюча земля, на якій можна садити овочі, зернові, баштанні та інші культури, вирощувати сади та плодові чагарники. Такі землі не підлягають переведенню до інших категорій взагалі, оскільки перебувають під особливою охороною держави. Найціннішим видом сільгоспугідь є рілля.

Як правило, земля з дозволеним використанням – для сільськогосподарського використання (несільськогосподарські угіддя) має низьку кадастрову вартість, отже низької якостітому вирощувати овочі, злакові та інші корисні культури просто не вийде, але можна й- для доріг вздовж полів, для ліній електрики, для будівництва гаражів і ремонтних майстерень, що обслуговують сільгосптехніку, для водних об'єктів, складів, малих підприємств з переробки сільгосппродукції та інших цілей .

Дуже шкода, що сучасні кадастрові паспорти не відображають ці дані для власників ділянок сільськогосподарського призначення і доводиться розшукувати цю цінну інформацію в інших джерелах. Ця інформація використовується для визначення кадастрової вартості кожної ділянки. Чим вища вартість, тим родючіша земля.

І потенційних покупців сільгоспземлі треба спочатку звертати увагу на юридичний статус ділянки, на дозволене використання і на Правила землекористування та забудови конкретного муніципального округу, адже однакових умов не буває за станом землі, за кліматом, за перспективами розвитку місцевості та інших умов. Ці знання знадобляться для більш ефективного складання бізнес-плану свого підприємства.

Землі сільськогосподарського призначення РФ розташовуються поза населеними пунктами. Вони надаються для здійснення с/г діяльності та виконання робіт, пов'язаних з нею. Розглянемо далі правовий режим земель сільськогосподарського призначення.

Загальні відомості

Види земель сільськогосподарського призначення формують окрему категорію ресурсів. До них відносять найкращі території, які вважаються надбанням країни. У с/г діяльності вони виступають не тільки як просторово-операційний базис, але і як основний виробничий фактор. У зв'язку з цим встановлюється особливий правовий режим земель сільськогосподарського призначення. ФЗ №101 визначає функції державних органів щодо забезпечення контролю за станом цих територій, обов'язки осіб, які здійснюють с/г діяльність, стимулюючі заходи для підвищення якості ґрунту.

Землі сільськогосподарського призначення: дозволене використання

Основним регулюючим нормативним актом у сфері експлуатації цих ресурсів виступає ЗК. У Кодексі є поняття До неї входять:

Землі поселень.
Територія запасу.
Землі с/г призначення.
Водний та лісовий фонд.
Рекреаційні землі.
Промислові території.

У Кодексі також визначається вид дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення. Така категорія присвоюється ділянці відповідно до цілей її отримання. Сьогодні ділянки купуються, як правило, для будівництва селищ. У ЗК встановлені наступні видивикористання земель сільськогосподарського призначення:

Для ведення виробничої с/г діяльності.
До створення селянсько-фермерського чи особистого підсобного х-ва.
Для городництва або садівництва з можливістю спорудити приватний житловий будинок.
Для дачного будівництва.

При цьому залежно від цілей одержання наділів діє той чи інший правовий режим земель сільськогосподарського призначення. Наприклад, при дачному будівництві у житловому будинку можна прописатися. Якщо метою буде ведення городництва чи садівництва, то зареєструватись у споруді не можна.

Важливий момент

Багато громадян не знають про те, що для створення заміського селища немає необхідності переводити ділянку з однієї категорії до іншої. І тут достатньо встановити інший вид дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення. В результаті селище будуватиметься з можливістю згодом зареєструвати своє проживання. Слід сказати, що зміна виду дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення – процес досить трудомісткий. Він пов'язаний із необхідністю збирати безліч документів, проводити узгодження з різними інстанціями. Тим не менш, ця процедура обійдеться дешевше і займе менше часу, ніж переведення в іншу категорію.

Специфіка

У процесі зміни виду допустимого використання ділянки з "для с/г виробництва" на "для дачного будівництва" має місце суттєве обмеження, яке деякі власники наділів не беруть до уваги. Згідно з діючими нормативним актамтериторії можуть надаватися для ведення городництва, дачного будівництва, садівництва виключно громадянам або їх об'єднанням некомерційного характеру. До останніх, зокрема, належать споживчі кооперативи, товариства, яких виступає "дачне будівництво", "ведення городництва/садівництва", не можуть виділятися юридичним особам, якщо вони здійснюють підприємницьку діяльністьвозмездного характеру. До таких комерційних структур, зокрема, належать акціонерні товариства, ТОВ та інші компанії. Експлуатація земель сільськогосподарського призначення або ділянок, що входять до їх складу, наданих на час виконання будівництва ліній електропередач, дорожнього полотна, ліній зв'язку (лінійно-кабельних споруд у тому числі), газо-, нафто- та інших трубопроводів, повинна здійснюватися за наявності проекту рекультивації таких наділів для с/г потреб без переведення в іншу передбачену в нормативних документах категорію. Зазначена документація має бути затверджена уповноваженими профільними структурами.

Нормативна база

Перераховані вище типи включені до Класифікатора видів дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення. Цей документ необхідний інформаційного забезпеченняроботи Комітетів з ресурсів та територіальний устрій, Кадастрової та Реєстраційної палат у регіонах країни, що стосується обліку наділів та оформлення угод з ними.

Суб'єкти

Сільськогосподарського призначення передбачає визначення осіб, яким може передаватись та чи інша територія. До таких суб'єктів відносять:

Фермерські (селянські) госп-ва.
Громадян, які створили підсобне господарство індивідуального типу, садівництво, городництво, тваринництво.
Козачі товариства.
Господарські об'єднання та товариства, виробничі кооперативи, унітарні підприємства (муніципальні та державні), інші комерційні організації.
Некомерційні товариства, зокрема релігійні, і навіть споживчі спілки.
Навчальні, дослідно- та навчально-виробничі, навчально-дослідні підрозділи при наукових та освітніх організаціях, які здійснюють підготовку фахівців у галузі с/г діяльності, загально освітніх установ.

Права землі сільськогосподарського призначення мають також громади нечисленних корінних народів ДВ, Півночі, Сибіру задля збереження та розвитку традиційного промислу, життя.

Особливості земель сільськогосподарського призначення

Вони зафіксовані у ст. 79 ЗК. Пасовища, поклади, сіножаті, ріллі, території, зайняті виноградниками, садами та іншими багаторічними насадженнями, входять до складу земель сільськогосподарського призначення. Ці ділянки підлягають особливій охороні, оскільки мають пріоритетне значення у с/г діяльності. Існують також особливо цінні території. До них, серед іншого, відносять території досвідчених і виробничих підрозділівпри наукових організаціях, навчально-дослідних відділень навчальних закладів та інші угіддя. Якщо їх кадастрова вартість вища за середній показник по міському округу/муніципальному району, вони можуть включатися до складу земель сільськогосподарського призначення, експлуатація яких з іншою метою заборонена.

Надання ділянок

Цю процедуру регламентує Федеральний закон"Про обіг земель сільськогосподарського призначення". У цьому та інших нормативних актах сформульовано певний порядокнадання ділянок. Так, ст. 81 ЗК регламентує процедуру передачі територій для ведення фермерського (селянського) або підсобного госп-ва індивідуального характеру. Зазначена стаття також діє у разі, якщо вид дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення визначений як "дачне будівництво" або "ведення садівництва/городництва". Серед нормативних актів, які регламентують процедуру, слід зазначити:

ФЗ "Про фермерське (селянське) госп-ве".
ФЗ "Про городницькі, садівницькі, дачні некомерційні цивільні об'єднання".
Закони суб'єктів країни, що видаються у сфері землекористування, та інші нормативні акти.

ФЗ №101

Федеральний Закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" регламентує відносини, що стосуються розпорядження, володіння, користування ділянками. Положення акта формулюють обмеження та припущення, які можуть застосовуватися до вчинених угод з цими об'єктами. Крім цього, встановлюється порядок володіння, розпорядження та користування частками наділів. Дія нормативного акта поширюється незалежно від того, яким є вид дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення.

Фонд перерозподілу

Він формується за ст. 80 ЗК. Метою цього фонду є:

Перерозподіл земель для провадження сільськогосподарської виробничої діяльності.
Формування та розширення підсобного госп-ва, що належить громадянину.
Виконання роботи на землі, розширення діяльності.
Ведення городництва, садівництва, тваринництва, сінокосіння.

Юридичні можливості

Землі сільськогосподарського призначення у власності держави чи муніципалітету передаються громадянам лише у затвердженому порядку. Це положення встановлено ст. 10 ФЗ №101. Так, суб'єкт, якому ділянку надано в оренду та який здійснює належну його експлуатацію, може придбати її у власність. Він також може укласти новий орендний договір. Передача територій сільгосппризначення, що перебувають у муніципальній/державній власності, допускається:

Релігійне об'єднання.
Науково-дослідним установам.
Козацьким об'єднанням.
Общинам нечисленних корінних народів ДВ, Сибіру та Півночі для с/г виробництва, розвитку та збереження традиційних формгосподарювання, промислів та способу життя.
Громадянам для випасання худоби, сінокосіння.
Освітні заклади сільськогосподарського профілю.

У зазначених випадках ділянки допускається передавати виключно у найм. Викуп таких наділів у власність не допускається.

Припущення

Закон передбачає передачу ділянки, що знаходиться у власності муніципалітету та наданої в рахунок часток, фермерському (селянському) господарству або с/г організації, яка експлуатує її, в оренду або власність без проведення торгів. Для цього зазначені суб'єкти повинні звернутися до відповідної місцевої інстанції із заявою про укладання орендної угоди або договору купівлі-продажу. Це необхідно зробити протягом півроку з дати реєстрації права власності муніципалітету на цю ділянку. Ціна такого наділу при цьому визначається у розмірі, що не перевищує 15% - не більше 0.3% його кадастрової вартості.

Вилучення ділянок

Конфіскація землі у власника, припинення права безстрокового (постійного) користування, успадкованого (довічного) володіння, термінового безоплатного користування, а також оренди здійснюється відповідно до ЦК, ЗК та ФЗ №101. Примусове вилучення наділу може проводитись у судовому порядку, якщо:

Експлуатація ділянки здійснюється з порушенням визначених законодавством вимог щодо раціонального використанняземлі, що спричинило значне зниження якості обробітку грунту або погіршення екологічного станусередовища.
Протягом трьох і більше років, що йдуть поспіль, з початку володіння наділом на ньому не провадиться с/г діяльність або інші роботи, пов'язані з нею.

У другому випадку при розрахунку терміну не враховується період, протягом якого ділянка не могла використовуватися внаслідок стихійного лихаабо з інших обставин, які роблять експлуатацію неможливою, і навіть час, що необхідно освоєння території (трохи більше 2-х років). Примусове вилучення ділянки за вказаними вище підставами допускається у разі, якщо встановлені факти не були усунені після призначення відповідних адміністративних санкцій.

Регулювання агротехнічних заходів

Родючість земель сільськогосподарського призначення є здатністю грунту задовольняти потреби культурних рослин у повітрі, поживних речовинах, теплі, воді, фізико-хімічній та біологічному середовищі, забезпечувати їхню врожайність. Для підтримки належної якості ґрунту проводяться відповідні меліоративні заходи. Їхнє виконання регламентується на законодавчому рівні. Цілями нормативної регламентації заходів виступає забезпечення відтворення якості ґрунту при здійсненні суб'єктами на ділянках с/г діяльності.

Завдання

Прийнятий ФЗ, який регулює порядок відтворення родючості сільськогосподарських земель, забезпечує:

Збереження та покращення якості ґрунту.
Формування сприятливих умовдля максимально повного використанняприродно-господарського потенціалу та роботи агропромислового комплексу.
Поліпшення продуктивності територій та їх екологічного стану.
Надходження якісного продовольства населенню.
Поліпшення соціальних та економічних умовв сільській місцевості.

Цей нормативний акт забезпечує, таким чином, регулювання відносин, що виникають між користувачами, власниками та іншими, у тому числі муніципальними/державними структурами, у сфері забезпечення якості ґрунту на територіях, що експлуатуються та оброблюються. У положеннях документа встановлюються порядок, обов'язки, права, відповідальність, повноваження суб'єктів, характер заходів, припущення та обмеження меліоративних робіт на території. Закон регламентує ті відносини та діяльність, які не врегульовані ЗК та іншими нормативними актами країни у сфері природокористування.

Діяльність суб'єктів

Користувачі, власники, власники, орендарі ділянок можуть:

Здійснювати агротехнічні, меліоративні, агрохімічні, протиерозійні, фітосанітарні заходи, спрямовані на відтворення продуктивності території.
Отримувати у законодавчому порядку відомості від уповноважених структур виконавчої про якість ґрунтового шару на своїх дільницях, а також інформацію про його динаміку.
Звертатися до державні органи, місцеві інстанції МО та інші організації із заявами, скаргами, пропозиціями, що стосуються питань забезпечення родючості ґрунту, отримувати обґрунтовані та своєчасні відповіді.
Реалізувати інші права, якщо їх здійснення не суперечить нормативним державним та регіональним документам.

Обов'язки осіб

Власники, орендарі, користувачі, власники ділянок, які мають статус товаровиробників, які здійснюють сільськогосподарську діяльність, повинні:

Випускати продукцію способами, за допомогою яких забезпечується збереження та відтворення продуктивності території. Застосовувані методи повинні обмежувати або повністю виключати несприятливий вплив їхньої виробничої діяльності на навколишнє середовище. Ця вимога, серед іншого, поширюється на випуск товарів на основі науково-обґрунтованого чергування культурних сортів у сівозміні.
Здійснювати розробку системи обробітку ґрунту на закріплених ділянках. Вона повинна мати економічне та наукове обґрунтуваннята забезпечувати випуск с/г продукції за збереження продуктивності ґрунту на експлуатованих територіях.
Розробляти технологічні карти, що базуються на сформованій системі землеробства.
Заповнювати шнурові книги відомостями про поля сівозміни.
Виконувати меліоративні, агрохімічні, фітосанітарні, агротехнічні, протиерозійні заходи, згідно технологічним картам. При цьому повинні дотримуватись правил, регламентів, нормативів, стандартів, встановлених профільними структурами.
Надавати у законодавчому порядку уповноваженим виконавчим службам інформацію про стан якості ґрунту на дільницях сільськогосподарського призначення, що експлуатуються.
Забезпечувати сприяння виконанню контрольно-перевірочних заходів у сфері охорони довкілля.
Інформувати профільні уповноважені виконавчі структури про факти деградації ґрунту на землях сільськогосподарського призначення, забруднення ґрунту на ділянках, що перебувають у користуванні чи володінні, а також межують із експлуатованими територіями.
Виконувати інші обов'язки, передбачені нормативними актами.

Висновок

Землі сільгосппризначення є особливо цінними природними ресурсами держави. В даний час особливої актуальності набуло питання про раціональну експлуатацію територій, відведених для здійснення с/г виробництва та іншої діяльності, з ним пов'язаної. Необхідно враховувати, що земля, як і інші природні ресурси, є в обмеженій кількості. Разом з цим вона постає як основне джерело продуктів харчування населення. Для збереження та забезпечення відновлення продуктивності ґрунту мають виконуватися відповідні заходи. Однак виконувати їх необхідно раціонально та грамотно. Важливе значення для збереження земельних ресурсів та правильного їх використання має контроль обігу ділянок.

Землі, розпорядження якими регулюється Законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. Будівництво архітектурних спорудна таких дільницях не передбачено. Або потрібно отримати дозвільні документи. Також важливо вести будівельні роботиіз дотриманням усіх вимог до норм містобудівного законодавства.
Земельні ділянки, на яких дозволено будівництво гаражних будівель, ведення присадибного господарства. Сюди відносяться ділянки, зайняті під будівлі та споруди. Всі відносини в даному випадку регулюються Земельним та Містобудівним кодексами, а також законом про окреме цільове використання, залежно від категорії використання. Землі відносяться до категорії ділянок, на яких можна звести архітектурні споруди.

Які види земель сільськогосподарського призначення?

Сприятлива екологічна обстановкана територіях сільгоспугідь приваблює багатьох городян. Бажання мати власний клаптик землі стимулює покупку такої ділянки. Основне призначення цих угідь - ведення особистого підсобного господарства, проте їх можна використовувати під будівництво будівлі з урахуванням державних норм. Ці землі представлені:

Пасовищами та сіножатями;
Лісмугами та ріллями;
Покладами;
Плодово-ягідними насадженнями чи спорудами, необхідними для ведення сільськогосподарських робіт;
Дорогами та прогонами;
Захисні споруди, що використовуються з різною метою.

Дані землі держава надає для ведення навчальної, дослідницької, господарської або наукової діяльності, спрямованої на розвиток сільського господарства Уся інформація про дозволене використання регламентована кадастровим паспортом земельної ділянки.

Які типи будівель, дозволених до розташування на сільськогосподарських територіях, є?

Якщо Ви - власник земельних просторів, але не знаєте, що можна збудувати на цих площах, то при підготовці необхідного пакету документів для дозволу будівництва на земельних ділянках, ви повинні враховувати, що там можливе зведення наступних архітектурних споруд:

Будинки для особистого користування та ведення присадибного господарства;
Котедж;
внутрішньогосподарської споруди;
Будинки, які будуть використовуватися для зберігання власного врожаю або домашніх заготовок. Це може бути льох чи складське приміщення із забезпеченням температурного режимувсередині приміщення.
Садового чи дачного будиночка. Його ставлять на територіях садівницьких земель чи дачного призначення.
Виробництво продукції сільськогосподарської області, в тому числі рослинної сировини. На цих територіях дозволено будівництво: складських приміщень, ангарів, а також інших будівель некапітального будівництва, необхідних при здійсненні сільського господарської діяльності.
фермерських господарств;
Облаштування штучних водойм для розведення прісноводних риб.

Як бачимо, про будівництво будинків, як таких, не йдеться. Проте в рамках розвитку інфраструктури допускається зводити будинки на землях особистого користування.

Перед початком будівництва на землях, що мають сільськогосподарське призначення, важливо оформити земельну ділянку у власність, отримати дозвіл на будівництво та скласти проект майбутньої будівлі. Тільки після цього можна приступати до будівельного процесу. На його завершення, будівництво потрібно буде зареєструвати. За необхідності зведення капітальної споруди категорію земель переводять до житлового фонду.

Без дозвільних документів можна будувати на землях сільгосппризначення технічні споруди: пташники, навіси, теплиці, сараї.

Фермерське господарство, що можна збудувати на таких угіддях?

Фермерські господарства відносяться до окремої категоріїсільгоспугідь. Вони можуть використовуватися для:

Розведення диких тварин, які забезпечують задоволення мисливських потреб;
Вирощування агрокультур на землях орного чи родючого призначення;
Пристрої пасовищ для розведення худобиабо птахів;
Облаштування складських приміщень для зберігання продукції сільського господарства, овочевих та фруктових консервацій;
Також допустимо будівництво капітальної житлової будівлі, що не перевищує 3-х поверхів. При реєстрації будівлі йому присвоюється адреса. Можна оформлювати реєстрацію за місцем проживання.
Для забезпечення розвитку інфраструктури потрібні дороги та під'їзні шляхи. Регламентом не визначено, якого рівня дороги можна зробити у межах фермерського господарства. Дозвіл на облаштування доріг не потрібний.

Зазвичай, у розвиток фермерського господарства виділяють ділянки площею від 3 га землі. Як докази про цільове використання ділянки виступає наявність живності на території ферми: кроликів, курей, худоби та інших. Присутність людини для догляду за ними потрібна щодня, що виступає на користь будівництва будинку на землях сільгоспугідь.

Певних термінів, які б ведення фермерського господарства немає. Однак, для організації житлових будівель, потрібне ведення фермерської діяльності. Вимог щодо обсягу сільськогосподарських робіт немає.

Відсутність статусу фермера, а також сільськогосподарської продукції для забезпечення торговельної діяльності не є підставою для відчуження права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

Земельні ділянки для дачного будівництва

Найбільш оптимальним варіантом для будівництва житлового будинку є придбання земельної ділянки у садівничому чи дачному співтоваристві. Чи можна будувати на землях дачного господарства капітальні будови? Перед тим, як будувати на землях сільгоспугідь, потрібно вивчити статут СНТ чи ДНТ. У ньому є інформація про відстань між сусідніми будівлями.

Регламент законодавства визначає, що можливе зведення дачного будиночка чи будівлі, не призначеної для цілорічного проживання. Але на цій житловій площі не можна оформити реєстрацію. За бажанням можна збудувати капітальний житловий будинок, але за документами це буде дачний будинок для сезонного проживання.

Також обмеженням є те, що будівлі цільового призначення (будинок, лазня, сарай) повинні бути в єдиному екземплярі.

Виходячи з усього вище перерахованого, залишається підбити підсумок: землі сільгосппризначення можна використовувати тільки за прямим призначенням, тобто для ведення різних видівсільського господарства. Що можна збудувати на цій території? Будівлі, призначені для сезонного користування, або технічні споруди, необхідні під час господарської діяльності. Капітальні споруди можливі лише за ведення фермерської діяльності.